W jednym z większych miast Wielkopolski utrwaliła się praktyka, którą wielu inwestorów zna już aż za dobrze. Właściciel miejsca postojowego w garażu podziemnym chce zamontować punkt ładowania do swojego samochodu elektrycznego. Idzie do zarządcy budynku z prostym pytaniem: „Jak mogę to zrobić zgodnie z prawem?”. W odpowiedzi otrzymuje rozbudowaną listę wymagań. Najpierw warunki przyłączenia od operatora systemu dystrybucyjnego. Potem projekt instalacji elektrycznej. Następnie komplet dokumentów, dopiero później wniosek o zgodę. Na końcu ekspertyza. A czasem jeszcze dodatkowa uchwała wspólnoty.
Brzmi profesjonalnie. Problem polega na tym, że profesjonalnie sformułowana procedura nie staje się przez to źródłem prawa.
W Polsce najwyższym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych. To właśnie art. 12b i 12c tej ustawy określają, w jaki sposób właściciel lokalu może zainstalować punkt ładowania w budynku wielorodzinnym. Jeżeli więc powstaje lokalna „procedura wielkopolska”, trzeba ją skonfrontować z literalnym brzmieniem ustawy.
I kiedy robi się to uczciwie, okazuje się, że wiele elementów tej procedury nie znajduje oparcia w przepisach.
Dlaczego ustawodawca w ogóle wprowadził art. 12b i 12c?
Zanim przejdziemy do analizy punkt po punkcie, warto przypomnieć, dlaczego te przepisy powstały.
W praktyce wspólnoty mieszkaniowe przez lata skutecznie blokowały instalację punktów ładowania w garażach podziemnych. Argumenty były różne: brak regulaminu, brak zgody wszystkich właścicieli, zagrożenie pożarowe, niewystarczająca moc przyłączeniowa, konieczność zmiany części wspólnej. Efekt był jeden – rozwój elektromobilności w budynkach wielorodzinnych był marginalny.
Ustawodawca postanowił to zmienić. Art. 12b i 12c mają charakter szczególny i ingerują w autonomię wspólnot w bardzo konkretnym celu: uprościć procedurę i ograniczyć możliwość blokowania inwestycji.
Przepisy te:
- wprowadzają prawo właściciela do złożenia wniosku,
- określają zamknięty katalog załączników,
- nakładają na zarządcę obowiązek zlecenia ekspertyzy,
- ustanawiają ustawowe terminy,
- ograniczają przesłanki odmowy.
To nie jest ogólna wskazówka. To precyzyjnie skonstruowany mechanizm prawny.
Co mówi art. 12b – i czego nie mówi?
Art. 12b dotyczy budynków wielorodzinnych, w których liczba lokali przekracza trzy. Właściciel lokalu dysponujący miejscem postojowym do wyłącznego użytku może wystąpić o zgodę na instalację punktu ładowania.
Kluczowe znaczenie ma katalog dokumentów dołączanych do wniosku. Ustawa wskazuje je wprost:
- oświadczenie o zobowiązaniu do pokrycia kosztów instalacji,
- oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu,
- w określonych sytuacjach zgoda właściciela lokalu,
- w określonych sytuacjach zgoda konserwatora zabytków.
I na tym lista się kończy.
Nie ma w ustawie obowiązku załączania warunków przyłączenia od operatora systemu dystrybucyjnego.
Nie ma obowiązku przedkładania projektu instalacji elektrycznej.
Nie ma obowiązku przedstawiania prywatnej ekspertyzy technicznej.
Katalog jest zamknięty. A skoro jest zamknięty, nie może być rozszerzany w drodze lokalnej praktyki.
Obowiązek ekspertyzy – po stronie zarządcy
Po złożeniu wniosku zawierającego wymagane ustawą dokumenty to zarządca ma obowiązek zlecić wykonanie ekspertyzy technicznej w zakresie dopuszczalności instalacji punktu ładowania.
Ekspertyza ma odpowiedzieć na pytania:
- czy istniejąca instalacja elektryczna budynku pozwala na montaż punktu ładowania,
- czy konieczne jest zwiększenie mocy przyłączeniowej,
- czy istnieją przeciwwskazania techniczne lub przeciwpożarowe.
To właśnie na tym etapie bada się realne możliwości techniczne budynku.
Odwrócenie tej logiki i żądanie od inwestora wcześniejszego uzyskania warunków przyłączenia czy wykonania projektu oznacza przeniesienie ciężaru analizy technicznej na osobę prywatną. Tymczasem ustawodawca wyraźnie wskazał, że to zarządca ma uruchomić procedurę ekspertyzy.
Ustawowe terminy – nie są opcjonalne
Art. 12b wprowadza konkretne terminy proceduralne. Zarządca ma 30 dni na zlecenie ekspertyzy oraz 30 dni na rozpatrzenie wniosku po jej otrzymaniu.
To mechanizm przeciwdziałający przewlekłości. Ustawodawca wiedział, że bez terminów procedura będzie przeciągana miesiącami.
Jeżeli więc lokalna „procedura wielkopolska” wprowadza dodatkowe etapy przed złożeniem wniosku, w praktyce wydłuża proces poza ramy ustawowe.
Analiza „procedury wielkopolskiej” krok po kroku
Krok pierwszy – warunki przyłączenia od OSD jako punkt wyjścia
W opisywanej praktyce inwestor ma najpierw wystąpić do operatora systemu dystrybucyjnego o warunki przyłączenia dla nowego punktu poboru energii.
Problem polega na tym, że nie każda instalacja punktu ładowania wymaga nowego przyłącza. Często jest to jedynie podłączenie do istniejącej instalacji budynku. To ekspertyza ma ustalić, czy konieczne jest zwiększenie mocy przyłączeniowej.
Żądanie warunków przyłączenia jako pierwszego kroku w każdym przypadku oznacza narzucenie obowiązku, którego ustawa nie przewiduje.
To ekspertyza powinna odpowiedzieć, czy warunki przyłączenia są potrzebne. Nie odwrotnie.
Krok drugi – projekt instalacji przed zgodą
Wymaganie projektu instalacji przed wydaniem zgody jest kolejnym rozszerzeniem ustawowej procedury.
Projekt techniczny powinien powstać w oparciu o dane wynikające z ekspertyzy i decyzji zarządcy. Jeżeli inwestor ma najpierw wykonać projekt, a dopiero potem uzyskać zgodę, ponosi koszty bez gwarancji, że inwestycja będzie dopuszczalna.
Ustawa nie nakłada obowiązku przedkładania projektu jako załącznika do wniosku. Rozszerzenie tego katalogu jest działaniem wykraczającym poza kompetencje zarządcy.
Krok trzeci – wniosek dopiero po skompletowaniu „rozszerzonej” dokumentacji
W praktyce oznacza to, że ustawowy wniosek zostaje przesunięty na dalszy etap, a inwestor musi wcześniej przejść przez kilka kosztownych i czasochłonnych kroków.
Tymczasem ustawa przewiduje odwrotną kolejność:
- Wniosek z ustawowymi załącznikami.
- Ekspertyza zlecona przez zarządcę.
- Decyzja w ustawowym terminie.
Zmiana tej kolejności to zmiana konstrukcji ustawowej.
Krok czwarty – ekspertyza dopiero po „pełnej dokumentacji”
Ustawa mówi jasno: po złożeniu wniosku zarządca zleca ekspertyzę.
Nie ma tam warunku w postaci uprzedniego przedstawienia projektu czy warunków przyłączenia.
Jeżeli wniosek zawiera ustawowe oświadczenia, procedura powinna zostać uruchomiona.
Art. 12c – kiedy rzeczywiście potrzebna jest uchwała wspólnoty?
Art. 12c reguluje sytuacje, w których instalacja może w większym stopniu ingerować w część wspólną budynku lub dotyczy wyższych mocy.
Rzeczywiście, w określonych przypadkach może być wymagana uchwała wspólnoty. Jednak również tutaj ustawa nie tworzy dodatkowego katalogu dokumentów wymaganych przed złożeniem wniosku.
Procedura nadal opiera się na wniosku i ekspertyzie.
Hierarchia źródeł prawa – zasada, której nie można ignorować!
W polskim systemie prawnym obowiązuje zasada nadrzędności ustawy nad regulaminem czy uchwałą wspólnoty.
Wewnętrzna procedura zarządcy nie może zmieniać ani rozszerzać obowiązków wynikających z ustawy.
Jeżeli katalog dokumentów jest określony w ustawie, nie można go rozszerzyć decyzją administracyjną wspólnoty.
Jeżeli ustawa określa kolejność czynności, nie można jej odwrócić regulaminem.
Skutek praktyczny „procedury wielkopolskiej”
Rozszerzona procedura powoduje:
- wydłużenie czasu realizacji inwestycji,
- zwiększenie kosztów po stronie właściciela,
- ryzyko rezygnacji z montażu punktu ładowania,
- zahamowanie rozwoju elektromobilności w budynkach wielorodzinnych.
Jest to efekt dokładnie przeciwny do celu ustawodawcy.
Wnioski końcowe
Dogłębna analiza art. 12b i 12c prowadzi do jednoznacznych wniosków:
- katalog dokumentów dołączanych do wniosku jest zamknięty,
- warunki przyłączenia nie są ustawowym załącznikiem,
- projekt instalacji nie jest ustawowym załącznikiem,
- ekspertyzę zleca zarządca po złożeniu wniosku,
- zarządca nie może rozszerzać obowiązków formalnych ponad ustawę.
W Polsce obowiązuje ustawa o elektromobilności. Nie obowiązuje „procedura wielkopolska”.