Rosnące zainteresowanie elektromobilnością stawia coraz większe wyzwania przed właścicielami lokali mieszkalnych i zarządami wspólnot. Sprawa o sygnaturze II C 169/24, rozpoznana przez Sąd Rejonowy Warszawa-Praga Południe w czerwcu 2025 r., jest jednym z pierwszych precedensowych orzeczeń, które precyzyjnie rozstrzygają spór wokół zastosowania art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Artykuł ten analizuje genezę, tło faktyczne i prawne sprawy oraz szersze znaczenie wyroku dla praktyki wspólnot mieszkaniowych.
Wprowadzenie – prąd kontra betonowa ściana odmowy
Pomimo ustawowego obowiązku ułatwiania mieszkańcom instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, wielu zarządców i wspólnot stawia opór takim inwestycjom. W sprawie II C 169/24 chodziło o coś pozornie prostego – zgodę na montaż prywatnej ładowarki o mocy do 11 kW w garażu podziemnym. Jednak kiedy garaż jest wyodrębnionym lokalem użytkowym, a nie częścią wspólną – zaczynają się komplikacje.
Stan faktyczny – kto, co i dlaczego?
Powód, K.S., był właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. Jeziorańskiego 49 w Warszawie oraz współwłaścicielem lokalu niemieszkalnego – garażu wielostanowiskowego, w którym dysponował prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 42. W oparciu o ekspertyzę techniczną oraz warunki przyłączenia od dostawcy energii wystąpił do zarządu wspólnoty o zgodę na montaż punktu ładowania. Zobowiązał się również do pokrycia wszelkich kosztów.
Wspólnota odmówiła, twierdząc, że garaż jest wyodrębnionym lokalem i nie stanowi części wspólnej, więc nie obowiązują tu przepisy ustawy o elektromobilności. Zarzutem było też rzekome przekroczenie granic zwykłego zarządu oraz brak kompetencji wspólnoty do podejmowania decyzji w tym zakresie.
Kluczowe pytanie: czy art. 12b ustawy o elektromobilności ma zastosowanie?
Zgodnie z art. 12b ust. 1 ustawy o elektromobilności:
„W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty […]”.
Co więcej, ust. 2 wskazuje, że zgoda ta w przypadku mocy poniżej 11 kW jest czynnością zwykłego zarządu.
Sąd musiał odpowiedzieć na pytanie: czy te przepisy obowiązują również w sytuacji, gdy instalacja ma dotyczyć lokalu niemieszkalnego (garażu) będącego własnością kilku osób, ale administrowanego przez wspólnotę?
Argumentacja Sądu: prymat elektromobilności i ratio legis
Sąd jednoznacznie opowiedział się za zastosowaniem art. 12b w sprawie powoda. Uzasadnił to m.in. zasadą lex specialis derogat legi generali – ustawa o elektromobilności ma charakter szczególny i powinna mieć pierwszeństwo przed ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności.
Kluczowe wnioski Sądu:
- Forma własności garażu nie ma znaczenia – istotne jest, że znajduje się on w budynku wielorodzinnym objętym wspólnotą.
- Funkcja użytkowa przeważa nad statusem prawnym – skoro garaż pełni funkcję wspólną, a wspólnota nim zarządza, nie można stosować wobec niego rygorystycznych przepisów k.c.
- Zgoda zarządu jest czynnością zwykłego zarządu – tak orzekł sąd, nawiązując do podobnych interpretacji przy instalacjach wodno-kanalizacyjnych (uchwała SN III CZP 18/02).
- Wnioskodawca spełnił wszystkie warunki z art. 12b ust. 8 – posiada tytuł prawny, miejsce do wyłącznego korzystania, ekspertyzę techniczną i gotowość do pokrycia kosztów.
Kontekst systemowy – intencje ustawodawcy
W uzasadnieniu wyroku sąd szeroko odwołał się do celu ustawy o elektromobilności. Celem tych regulacji było nie tylko umożliwienie, ale wręcz promowanie montażu prywatnych punktów ładowania w budynkach mieszkalnych. Ustawodawca jasno wskazał, że tylko w ściśle określonych przypadkach możliwa jest odmowa zgody przez wspólnotę (np. brak mocy, brak tytułu prawnego, brak ekspertyzy) – żadna z tych przesłanek w omawianej sprawie nie zaistniała.
Znaczenie wyroku – dlaczego to rozstrzygnięcie jest przełomowe?
- Przełamanie praktyki odmów – dotąd wiele wspólnot wykorzystywało wyodrębnienie garaży jako pretekst do blokowania instalacji ładowarek. Ten wyrok pokazuje, że to nieskuteczna linia obrony.
- Wzmocnienie roli właścicieli lokali – mieszkańcy mają realne prawo do modernizacji przestrzeni służących im do życia.
- Standaryzacja procedury – sąd wyznacza jasny szlak: tytuł prawny + ekspertyza + zobowiązanie kosztowe = obowiązek zgody wspólnoty.
- Zastosowanie art. 64 k.c. w praktyce elektromobilności – orzeczenie zastępuje brakujące oświadczenie woli wspólnoty.
Komentarz prawnika – jak interpretować wyrok?
Z perspektywy praktyki prawniczej wyrok ten można traktować jako wyraźną wykładnię celowościową. Sądy coraz częściej odczytują przepisy nie literalnie, ale w zgodzie z intencją ustawodawcy. W tym przypadku – dostępność elektromobilności ma wyższy priorytet niż drobiazgowe niuanse dotyczące struktury własności garażu.
Jednocześnie warto podkreślić, że sąd nie zanegował znaczenia przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – po prostu uznał ich nieadekwatność do stanu faktycznego, gdzie lokal użytkowy pełni funkcję wspólną, a zarządzanie nim zostało umocowane aktem notarialnym.
Co dalej? Praktyczne wnioski dla wspólnot, deweloperów i mieszkańców
Dla wspólnot mieszkaniowych:
- Brak reakcji lub odmowa zgody bez podstawy z art. 12b ust. 8 może skutkować przegranym procesem i kosztami.
- Wspólnoty powinny z wyprzedzeniem opracować wzory wniosków i procedurę zatwierdzania instalacji.
Dla deweloperów:
- Lepszym rozwiązaniem w dłuższej perspektywie jest włączanie garażu jako części wspólnej – uprości to zarządzanie w przyszłości.
- Warto na etapie projektowania budynków przewidzieć infrastrukturę umożliwiającą łatwe podłączenia (tzw. „EV-ready”).
Dla mieszkańców:
- Jeśli dysponujesz prawem do miejsca postojowego i spełniasz warunki ustawy – masz silną podstawę do dochodzenia zgody.
- Ekspertyza techniczna i dobra dokumentacja są kluczowe – warto zadbać o to jeszcze przed złożeniem wniosku do wspólnoty.
Podsumowanie – precedens, który zmienia reguły gry
Wyrok w sprawie II C 169/24 nie jest tylko kolejnym kazusem prawnym. To krok milowy w kierunku wdrażania elektromobilności w polskich realiach mieszkaniowych. Pokazuje, że przepisy – o ile są właściwie interpretowane – mogą wspierać rozwój nowoczesnych technologii i potrzeb mieszkańców. A sądy coraz odważniej stają po stronie tych, którzy chcą inwestować w rozwiązania przyszłości.
W obliczu rosnącej liczby wniosków o montaż punktów ładowania, orzeczenie to może być cytowane i przywoływane jako wzorcowe. Warto więc, by każda wspólnota, zarządca, ale też mieszkaniec czy projektant miał je na uwadze. Bo elektromobilność nie zaczyna się na drodze – zaczyna się w garażu.