Rozwój elektromobilności stawia przed nami nie tylko wyzwania techniczne, ale również prawne i organizacyjne. Coraz więcej użytkowników pojazdów elektrycznych chce montować prywatne ładowarki w garażach podziemnych lub na przypisanych miejscach postojowych. Jednak rzeczywistość prawna nie zawsze nadąża za technologią.
W tym artykule przyglądamy się konkretnemu przypadkowi: czy zarządca może odmówić montażu punktu ładowania, jeśli mieszkaniec posiada miejsce postojowe z wyłączną księgą wieczystą, ale nie posiada mieszkania ani lokalu w budynku? Odpowiedzi szukamy w art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.
Elektromobilność a prawo do instalacji ładowarki
Zgodnie z art. 12b ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, osoba zainteresowana instalacją punktu ładowania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym musi:
- posiadać tytuł prawny do lokalu w tym budynku,
- posiadać stanowisko postojowe do wyłącznego użytku,
- złożyć odpowiedni wniosek wraz z oświadczeniami i wymaganymi zgodami,
- zobowiązać się do pokrycia kosztów instalacji.
Zarówno ustawa, jak i oficjalne pisma interpretacyjne Ministerstwa Klimatu i Środowiska jednoznacznie wskazują, że brak tytułu prawnego do lokalu w budynku stanowi podstawę do odmowy przez zarządcę.
Co oznacza „tytuł prawny do lokalu”?
Tytułem prawnym może być własność, współwłasność, najem lub inne prawo wynikające z umowy lub decyzji administracyjnej. Kluczowe jest to, że lokal musi znajdować się w tym samym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, w którym ma zostać zainstalowany punkt ładowania.
Posiadanie wyłącznie miejsca postojowego z wyodrębnioną księgą wieczystą, ale bez mieszkania czy lokalu użytkowego w budynku, nie spełnia warunku ustawowego. Ustawa nie przewiduje odrębnej kategorii „właściciela miejsca postojowego bez lokalu” jako uprawnionego do złożenia wniosku.
Jakie możliwości ma zarządca?
Zarządca nieruchomości (wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia lub inna osoba sprawująca zarząd) nie ma dowolności w decydowaniu o zgodzie na montaż stacji ładowania. Może odmówić jej wyłącznie w przypadkach określonych w art. 12b ust. 8 ustawy:
- Gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja jest niemożliwa,
- Gdy wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu i stanowiska postojowego,
- Gdy nie przedłoży wymaganych zgód,
- Gdy nie zobowiązał się do pokrycia kosztów.
Jeśli wnioskodawca nie posiada lokalu w budynku, zarządca ma obowiązek odmówić zgody na montaż – nie jest to decyzja uznaniowa, lecz obowiązek wynikający z ustawy.
Praktyczne skutki: co może zrobić właściciel miejsca postojowego bez lokalu?
Dla osób, które posiadają jedynie miejsce postojowe z osobną księgą wieczystą (np. inwestorzy, osoby wynajmujące mieszkania w innych lokalizacjach, osoby kupujące miejsca postojowe jako lokatę), aktualna interpretacja przepisów zamraża możliwość montażu ładowarki.
W praktyce oznacza to, że:
- nie mogą złożyć skutecznego wniosku,
- nie mają prawa do przeprowadzenia instalacji, nawet na własny koszt,
- nie uzyskają zgody od zarządcy, bo ten nie może jej wydać.
Czy prawo wymaga zmiany?
Z punktu widzenia logiki i potrzeb rynku – być może tak. Coraz częściej miejsca postojowe są kupowane osobno, jako inwestycja lub potrzeba użytkownika EV, który mieszka w innej nieruchomości.
Jednak intencją ustawodawcy było prawdopodobnie zabezpieczenie interesu wspólnoty i spójności energetycznej budynku. Użytkownicy zewnętrzni nie podlegają tym samym zasadom eksploatacyjnym, rozliczeniowym i odpowiedzialnościowym co mieszkańcy budynku.
Wnioski dla projektantów, inwestorów i deweloperów
Dla profesjonalistów z branży elektroinstalacyjnej i nieruchomościowej, ten przepis ma bardzo praktyczne konsekwencje:
- Projektując infrastrukturę ładowania, należy sprawdzić strukturę własności miejsc postojowych i lokali,
- Przy sprzedaży samych miejsc postojowych warto jasno informować, że bez lokalu w budynku nie ma prawa do wniosku o ładowarkę,
- Inwestorzy kupujący same miejsca postojowe z myślą o montowaniu ładowarki powinni być świadomi ograniczeń prawnych.
Podsumowanie
Prawo do montażu punktu ładowania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przysługuje wyłącznie osobie, która posiada tytuł prawny do lokalu w tym budynku oraz stanowisko postojowe do wyłącznego użytku. Posiadanie samego miejsca postojowego, nawet z osobną księgą wieczystą, nie daje podstawy prawnej do uzyskania zgody zarządcy.
Zarządca nie ma w tej sytuacji dowolności – ma obowiązek odmówić. Działa nie według uznania, lecz zgodnie z ustawą.
Dlatego kluczowe jest, by przed zakupem miejsca postojowego lub planowaniem montażu ładowarki, sprawdzić swoje prawa i obowiązki. Wiedza to inwestycja, która zawsze procentuje.