Dzięki niedawnej nowelizacji ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, proces instalacji punktów ładowania w budynkach wielorodzinnych będzie teraz szybszy i prostszy. Przede wszystkim doprecyzowano, kto, do kogo i w jakim trybie powinien się zwrócić, aby zainstalować punkt ładowania.
Zgodnie z dodanym art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, w budynkach wielorodzinnych, w których znajduje się więcej niż trzy samodzielne lokale mieszkalne, montaż i eksploatacja punktu ładowania wymagają zgody wyłącznie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni lub osoby odpowiedzialnej za zarządzanie nieruchomością.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie jest konieczna
Aby uprościć procedurę uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej, ustawodawca postanowił sprecyzować, że wydanie zgody na instalację i użytkowanie punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW jest traktowane jako czynność zwykłego zarządu. Oznacza to, że zarząd wspólnoty może podjąć decyzję samodzielnie, bez konieczności zwoływania głosowania właścicieli lokali. Taka regulacja usuwa wątpliwości, które wcześniej wynikały z przepisów art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Z powyższego wynika, że instalacja i eksploatacja punktu ładowania o mocy 11 kW lub większej przekracza zakres zwykłego zarządu i będzie wymagać uchwały wspólnoty.
Kto może wnioskować o budowę punktu ładowania samochodów elektrycznych?
Wniosek może złożyć każda osoba mająca tytuł prawny do lokalu. Nie musi to być wyłącznie właściciel danego lokalu, co mogłoby stanowić pewne utrudnienie. Również najemca lokalu, pod pewnymi warunkami (omówionymi poniżej), może złożyć taki wniosek. Nie ma przy tym znaczenia, czy wnioskodawca lub właściciel lokalu są członkami spółdzielni mieszkaniowej.
Ważne jest, aby osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu miała również zindywidualizowane i odpowiednio oznaczone miejsce postojowe, które jest “przypisane” do danego lokalu. Nie ma znaczenia, czy miejsce postojowe stanowi odrębną własność z własną księgą wieczystą, czy jest częścią wspólną nieruchomości. Również struktura własnościowa lokali w budynku, czyli to, czy lokale są już wyodrębnione, czy nie, nie ma wpływu na możliwość złożenia wniosku. Jak wskazano w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy, celem zmian – oprócz wdrożenia odpowiednich dyrektyw(1) – była “popularyzacja elektromobilności poprzez ułatwienie mieszkańcom instalacji punktów ładowania”. Dlatego też zdecydowano się na użycie terminu “samodzielny lokal mieszkalny”, który jest zdefiniowany w art. 2 ust. 2 wspomnianej wcześniej ustawy o własności lokali.
(1)Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1161 z dnia 20 czerwca 2019 r. zmieniającą dyrektywę 2009/33/WE w sprawie promowania ekologicznie czystych i energooszczędnych pojazdów transportu drogowego, dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/944 z dnia 5 czerwca 2019 r. w sprawie wspólnych zasad rynku wewnętrznego energii elektrycznej oraz zmieniającą dyrektywę 2012/27/UE oraz dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/844 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniającą dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków i dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej.
Treść wniosku o zgodę na budowę punktu ładowania o mocy poniżej 11kW w budynku wielolokalowym
Do wniosku o zgodę na instalację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW w budynku wielolokalowym należy dołączyć:
- oświadczenie wnioskodawcy, że zobowiązuje się pokryć wszystkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszty zakupu i montażu;
- oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu;
- zgodę właściciela lokalu na instalację, jeśli wnioskodawca nie jest właścicielem;
- zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli nieruchomość jest zabytkiem wpisanym do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków.
Ustawodawca jasno określił, że wystarczy, aby wnioskodawca zadeklarował pokrycie wszystkich kosztów, co oznacza, że nie ma potrzeby wcześniejszego zakupu materiałów czy samej stacji ładowania. Nie wymaga się również przedstawienia żadnego zabezpieczenia finansowego. Wszystkie koszty leżą po stronie wnioskodawcy i mogą być pokryte dopiero po uzyskaniu zgody od wspólnoty lub spółdzielni.
Pojęcie tytułu prawnego do lokalu, choć nie jest zdefiniowane w żadnej ustawie, można wyprowadzić z doktryny i orzecznictwa, gdzie najczęściej odnosi się do własności, niezależnie od tego, czy została nabyta przez umowę sprzedaży, darowizny, czy inną czynność prawną, jak umowa dożywocia czy postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Tytuł prawny może również wynikać z orzeczenia sądu lub decyzji administracyjnej i obejmuje zarówno prawo odrębnej własności lokalu, spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, jak i różnego rodzaju umowy cywilnoprawne, takie jak najem, dzierżawa czy użyczenie.
Warto zauważyć, że nie ma konieczności przedstawiania dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu, co mogłoby stanowić problem w niektórych sytuacjach, np. przy ustnej umowie najmu na okres krótszy niż rok. Wystarczy, że wnioskodawca złoży odpowiednie oświadczenie. Zgoda właściciela mieszkania będzie wymagana jedynie wtedy, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu. Pojęcie własności należy rozumieć szeroko, obejmując zarówno prawo odrębnej własności, jak i spółdzielcze lokatorskie oraz własnościowe prawo do lokalu.
Współwłaściciele lokalu a wniosek o budowę punktu ładowania samochodów elektrycznych
Pojawia się pytanie, jak postąpić, gdy wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu. Ponieważ ustawa nie reguluje tej kwestii, należy odwołać się do ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 198 k.c. „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Artykuł 199 k.c. stanowi natomiast, iż „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Wobec czego nasuwa się pytanie, czy złożenie wniosku na zainstalowanie stacji ładowania i jej eksploatację jest czynnością zwykłego zarządu czy czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 201 k.c. „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2021 r. (sygn. akt: II OSK 1851/18) „Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Kwalifikacja ta wynika z funkcjonującego w prawie cywilnym podziału na czynności prawne przekraczające zwykły zarząd i nieprzekraczające zakresu zwykłego zarządu (art. 199 i art. 201 KC), przy czym pamiętać trzeba, iż czynności rozporządzające są, według art. 199 KC, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Budowa obiektu budowlanego, przebudowa, a w niektórych sytuacjach nawet kosztowny remont, są czynnościami faktycznymi uznawanymi za przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, zaś czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z normalną eksploatacją rzeczy wspólnej, np. pobieranie pożytków, konserwacja, administracja oraz czynności zachowawcze, w tym także dotyczące sposobu korzystania z rzeczy” (Legalis Numer 2616036).
Jednak, jak wskazał WSA w Wrocławiu (wyrok z dnia 10 września 2019 r., sygn. akt: II SA/Wr 272/19 „Ocena czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych (w odniesieniu do ustalonego stanu faktycznego konkretnej sprawy), nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu”.
Z powyższego wynika, że budowa stacji ładowania może być postrzegana jako czynność wykraczająca poza zwykły zarząd, choć ze względu na zmiany społeczno-gospodarcze, istnieje tendencja do liberalizowania tego podejścia w kontekście stacji ładowania.
Wydaje się również, że celem ustawodawcy było maksymalne uproszczenie i skrócenie procesu składania wniosków i uzyskiwania zgód, co wyraża się w uznaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej za czynność zwykłego zarządu. Dlatego prawdopodobnie będzie się przyjmować, że wnioski o instalację stacji ładowania będą traktowane jako czynności zwykłego zarządu, choć ostateczne stanowisko w tej kwestii zostanie ukształtowane przez przyszłe orzecznictwo.
Niemniej jednak, jeśli to możliwe, zaleca się dołączenie zgody pozostałych współwłaścicieli do wniosku składanego przez współwłaściciela nieruchomości do wspólnoty lub spółdzielni.
Nieruchomość zabytkowa a uzyskanie pozwolenia na budowę punktu ładowania
Jeśli nieruchomość jest zabytkiem, wnioskodawca powinien najpierw złożyć wniosek do wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwego dla lokalizacji nieruchomości, o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków. Formularze wniosków są dostępne na stronach internetowych wojewódzkich konserwatorów zabytków. Konserwator ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku (w wyjątkowych przypadkach 60 dni). Zgoda konserwatora jest wydawana w formie decyzji, a jej uzyskanie wiąże się z opłatą wynoszącą 82 zł na dzień 13 stycznia 2022 r.
Kolejny krok – ekspertyza dopuszczalności instalacji punktu ładowania
Po złożeniu wniosku przez wnioskodawcę, spółdzielnia lub wspólnota ma 30 dni na zlecenie przeprowadzenia ekspertyzy oceniającej możliwość instalacji punktu ładowania. Ekspertyza ta obejmuje ocenę instalacji elektrycznej w budynku objętym wnioskiem oraz ocenę stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz budynku lub przylegających do niego. Jej celem jest ustalenie, czy do istniejącej instalacji można podłączyć punkt ładowania oraz określenie zasad bezpieczeństwa związanych z jego użytkowaniem.
Po otrzymaniu ekspertyzy, spółdzielnia lub wspólnota ma kolejne 30 dni na rozpatrzenie wniosku. Koszt wykonania ekspertyzy ponosi wnioskodawca. W przypadku, gdy kilka osób z tego samego budynku ubiega się o zgodę na instalację punktów ładowania, można sporządzić jedną ekspertyzę, co pozwala na podzielenie się kosztami między wnioskodawców.
Warto zaznaczyć, że w niektórych sytuacjach ekspertyza nie jest wymagana. Dotyczy to budynków, w których instalacja elektryczna została zaprojektowana i wykonana z myślą o zasilaniu punktów ładowania. W praktyce takie przypadki będą raczej rzadkie przez najbliższe lata, więc w większości sytuacji ekspertyza będzie konieczna.
Jeśli ekspertyza nie jest wymagana, spółdzielnia lub wspólnota ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku od momentu jego złożenia.
Milcząca zgoda tylko, gdy nie wymagana jest ekspertyza dopuszczalności punktu ładowania
Zgodnie z art. 12b ust. 7 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, jeśli nie ma obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszystkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym jego zakup i montaż, są pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji punktu po upływie 30 dni od złożenia wniosku do wspólnoty lub spółdzielni, o ile nie otrzymał odpowiedzi. Nie można jednak skorzystać z tzw. „milczącej zgody” w sytuacjach, gdy ekspertyza jest wymagana, co wynika z art. 12b ust. 7 wspomnianej ustawy.
Przesłanki do odmowy wydania zgody na instalację punktu ładowania
W nowelizacji ustawodawca precyzyjnie określił sytuacje, w których zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni może odmówić zgody na instalację i użytkowanie punktu ładowania. Zgodnie z art. 12b ust. 8 ustawy o elektromobilności, zarząd ma obowiązek odmówić zgody, jeśli:
- ekspertyza wykazuje, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa,
- wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w danym budynku oraz do wyłącznego użytkowania stanowiska postojowego,
- wnioskodawca nie przedstawił zgody właściciela lokalu, jeśli była wymagana,
- wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszystkich kosztów związanych z instalacją i podłączeniem punktu ładowania do sieci elektroenergetycznej.
Wystarczy spełnienie jednej z powyższych przesłanek, aby zarząd mógł odmówić zgody. Warto podkreślić, że odpowiedzialność za spełnienie warunków z punktów 2-4 spoczywa na wnioskodawcy, natomiast kluczowe będą wnioski zawarte w ekspertyzie. Oznacza to, że w przypadku braku takich przesłanek zarząd jest zobowiązany do udzielenia zgody, a brak jej wydania może narazić zarząd na odpowiedzialność za niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków.
Dla wnioskodawcy istotne jest, aby osoba sporządzająca ekspertyzę była świadoma, że jeśli na moment jej sporządzania instalacja punktu ładowania nie jest możliwa, powinna wskazać, jakie zmiany są potrzebne, by instalacja była możliwa. Przepisy mówią, że jeśli instalacja punktu ładowania jest możliwa dopiero po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej, wykonaniu nowej lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, zgoda może być udzielona tylko wtedy, gdy wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszystkie koszty tych działań. Przebudowa instalacji elektrycznej może być skomplikowana, także ze względów formalnych, ponieważ wymaga uchwały właścicieli lokali, a także udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Dodatkowe pytania:
1. Czy instalacja punktu ładowania samochodów elektrycznych w garażu podziemnym jest możliwa?
Jeśli wspólnota lub spółdzielnia wyda pozytywną decyzję, wnioskodawca może przystąpić do instalacji punktu ładowania. Następnie musi skontaktować się z operatorem systemu dystrybucyjnego, który obsługuje dany obiekt, aby zawrzeć umowę na dostarczanie energii i zainstalowanie układu pomiarowo-rozliczeniowego. Ten układ, czyli licznik, umożliwia pomiar energii elektrycznej pobieranej przez punkt ładowania, na podstawie którego użytkownik stacji będzie rozliczał zużycie energii z dostawcą.
2. Czy odpłatne udostępnianie punktu ładowania samochodów elektrycznych jest możliwe?
Powstaje pytanie, czy inne osoby będą mogły korzystać z zainstalowanego przez wnioskodawcę punktu ładowania. Odpowiedź brzmi: bezpłatnie – tak, odpłatnie – nie.
Bezpłatne korzystanie z punktu ładowania przez inne osoby jest możliwe, ale tylko za zgodą właściciela punktu. Można sobie łatwo wyobrazić sytuację, w której sąsiad udostępnia swój punkt ładowania innemu sąsiadowi. Taka sytuacja różni się jednak od przypadku, gdy właściciel punktu zaczyna udostępniać go za opłatą, co naszym zdaniem jest wykluczone, m.in. ze względu na użycie w nowelizacji terminu „punkt ładowania”, a nie „stacja ładowania”. Dodatkowe ograniczenia w tym zakresie mogą również wynikać z regulaminu korzystania z parkingu zarządzanego przez wspólnotę.
3. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone działaniem punktu ładowania samochodów elektrycznych
Kwestia odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną działaniem stacji ładowania zainstalowanej przez mieszkańca budynku wielorodzinnego nie została niestety kompleksowo uregulowana przez wprowadzoną nowelizację.
Zgodnie z art. 5 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, operator ogólnodostępnej stacji ładowania odpowiada na zasadach określonych w art. 435 k.c. (odpowiedzialność na zasadzie ryzyka). Wspomniany przepis stanowi tylko o „ogólnodostępnej stacji ładowania”, a nie „stacji ładowania” ani tym bardziej o punkcie ładowania. Zdaniem komentatorów ustawy przyjmuje się, że „Nie można również na jego podstawie (niedoskonała treść art. 5 – przyp. autora) argumentować, że odpowiedzialności, o której mowa w art. 435 KC, nie ponoszą eksploatujący inne niż ogólnodostępne stacje ładowania elementy infrastruktury paliw alternatywnych takie jak stacja ładowania, która nie jest ogólnodostępna, infrastruktura ładowania drogowego transportu publicznego czy stacje gazowe”(2).
Dlatego wydaje się, że art. 5 ustawy będzie interpretowany rozszerzająco i będzie miał zastosowanie także w przypadku punktów ładowania zamontowanych przy miejscu postojowym związanym z budynkiem wielorodzinnym, a niebędących jednocześnie ogólnodostępną stacją ładowania. Oznacza to, że za wszelkie szkody wyrządzone przez punkt ładowania będzie odpowiadać jego właściciel.
(2)Komentarz do art. 5 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, red. Swora, Warszawa 2019, wyd. 1/Zimmer.