Wraz z dynamicznym rozwojem rynku pojazdów elektrycznych, infrastruktura ładowania staje się nieodzownym elementem planowania przestrzennego i budownictwa mieszkaniowego. Coraz więcej mieszkań kupują osoby korzystające lub planujące korzystanie z samochodu elektrycznego. Dlatego deweloperzy muszą dostosować swoje inwestycje do nowej rzeczywistości. Obowiązki te wynikają zarówno z przepisów prawa krajowego, jak i unijnego. W niniejszym artykule przyjrzymy się dokładnie, jakie wymogi ciążą na deweloperach w zakresie infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych w nowych budynkach wielorodzinnych.
Podstawa prawna i cele regulacji
Polskie przepisy dotyczące elektromobilności mają swoje źródło m.in. w Dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2018/844/UE zmieniającej dyrektywę 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Jej celem jest poprawa efektywności energetycznej budynków, a także dostosowanie infrastruktury do rosnącej liczby pojazdów elektrycznych.
W Polsce regulacje te wdraża ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Kluczowym przepisem jest art. 12 ustawy, który określa wymagania dotyczące przygotowania nowych budynków do instalacji ładowarek.
Kiedy pojawia się obowiązek?
Obowiązek przygotowania infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych pojawia się w przypadku:
- budowy nowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
- w którym znajduje się więcej niż 10 miejsc parkingowych,
- parking znajduje się wewnątrz budynku lub przynależy do niego (np. zewnętrzny parking na działce inwestycji).
Co musi zapewnić deweloper?
Wymogi te nie obligują dewelopera do montowania gotowych stacji ładowania. Zamiast tego konieczne jest przygotowanie tzw. pasywnej infrastruktury, czyli:
- kanałów na przewody elektryczne (np. rury instalacyjne, przepusty, kanały techniczne),
- do każdego miejsca parkingowego,
- w celu umożliwienia przyszłej instalacji punktu ładowania.
Dzięki temu mieszkaniec będzie mógł we własnym zakresie i na własny koszt zainstalować wallbox lub inną ładowarkę.
Brak obowiązku instalacji stacji ładowania samochodów elektrycznych
Warto podkreślić, że aktualne przepisy nie nakładają na dewelopera:
- obowiązku montowania gotowych punktów ładowania,
- zakupu i instalacji ładowarek,
- prowadzenia systemu rozliczeń energii elektrycznej.
Jednak coraz więcej deweloperów decyduje się na oferowanie gotowych rozwiązań w celu zwiększenia atrakcyjności swojej oferty.
Zabezpieczenie mocy przyłączeniowej
Choć przepisy nie określają wprost wymogu zabezpieczenia mocy dla każdego miejsca postojowego, to:
- w praktyce projektant instalacji elektrycznej powinien przewidzieć rezerwę mocy na potrzeby przyszłych ładowarek,
- brak rezerwy mocy może skutkować koniecznością kosztownej przebudowy przyłącza w przyszłości,
- zaleca się, aby rezerwa wynosiła co najmniej 3,7 kW na jedno miejsce postojowe.
Wpływ na wartość inwestycji i marketing
Z perspektywy rynkowej, inwestycje z przygotowaną infrastrukturą ładowania:
- są bardziej atrakcyjne dla przyszłych nabywców,
- budują pozytywny wizerunek dewelopera jako innowacyjnego i ekologicznego,
- mogą wpływać na wyższe ceny sprzedawanych lokali.
Procedury odbiorowe i wymagania formalne
Przy budowie nowego budynku z infrastrukturą ładowania należy:
- uwzględnić trasę kanałów technicznych w dokumentacji projektowej,
- zapewnić odpowiednie oznaczenia na planach instalacyjnych,
- wykazać gotowość infrastruktury na etapie odbioru budynku,
- przygotować inwentaryzację powykonawczą, uwzględniając możliwość instalacji wallboxów.
Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej po oddaniu budynku
Po przekazaniu budynku wspólnocie mieszkaniowej, mieszkaniec może złożyć wniosek o instalację prywatnego punktu ładowania na swoim miejscu postojowym. Zarząd wspólnoty może odmówić wyłącznie w przypadku:
- braku możliwości technicznych (np. z ekspertyzy wynika zagrożenie bezpieczeństwa lub przeciążenie instalacji),
- braku tytułu prawnego do lokalu lub miejsca postojowego,
- braku zobowiązania do pokrycia kosztów przez wnioskodawcę.
Kary i sankcje za brak realizacji obowiązków
Obecnie nie przewidziano sankcji karnych dla deweloperów, którzy nie przygotują kanałów technicznych. Jednak:
- brak takiej infrastruktury może skutkować problemami z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie,
- przyszli mieszkańcy mogą kierować roszczenia cywilne z tytułu wady nieruchomości (np. niedostosowania do aktualnych standardów rynkowych).
Przykładowe dobre praktyki dla dewelopera
Coraz częściej deweloperzy decydują się na:
- przygotowanie dedykowanej rozdzielnicy dla ładowarek,
- zastosowanie rozwiązań typu „load balancing” (inteligentne zarządzanie mocą),
- zapewnienie przynajmniej kilku gotowych stacji ładowania do wspólnego użytku.
Podsumowanie | Dostosowanie do elektromobilnej przyszłości
Przygotowanie infrastruktury ładowania w nowych budynkach wielorodzinnych to nie tylko obowiązek wynikający z przepisów prawa, ale także konieczność rynkowa. Mieszkańcy coraz częściej oczekują możliwości wygodnego ładowania swojego samochodu w miejscu zamieszkania. Deweloperzy, którzy zrozumieją te potrzeby i dostosują swoje inwestycje, zyskają przewagę konkurencyjną i przyczyniają się do rozwoju zrównoważonego transportu.