Czy zarząd wspólnoty może łamać prawo, oddając Twój wniosek pod głosowanie? Sprawdź, co mówi ustawa

Wraz z rosnącym zainteresowaniem elektromobilnością, coraz więcej mieszkańców budynków wielorodzinnych składa wnioski o instalację prywatnych ładowarek do samochodów elektrycznych. Choć technologia staje się coraz bardziej dostępna, wiele osób wciąż napotyka na formalne przeszkody. Jedną z nich jest decyzja zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który zamiast podjąć decyzję w ramach swoich kompetencji, kieruje wniosek o ładowarkę pod głosowanie wszystkich właścicieli lokali. Czy takie działanie ma podstawy prawne? W tym artykule przyjrzymy się szczegółowo przepisom i rozwiejemy najczęstsze wątpliwości.

Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych

Kluczowym aktem prawnym regulującym kwestie instalacji punktów ładowania w budynkach mieszkalnych jest ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Nowelizacje tej ustawy, wprowadzone w ostatnich latach, miały na celu przede wszystkim uproszczenie procedur dla mieszkańców.

Zgodnie z art. 12b ust. 1 tej ustawy:

„W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku.„

Ustawodawca wyraźnie wskazuje, że decyzja w tej sprawie należy do zarządu wspólnoty, a nie ogółu właścicieli. To znacznie skraca czas procedury i minimalizuje ryzyko subiektywnego podejścia współwłaścicieli. Niestety, w praktyce wielu zarządców ignoruje ten przepis lub stosuje go niepoprawnie.

Czym jest czynność zwykłego zarządu?

Zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd wspólnoty może podejmować samodzielnie decyzje dotyczące czynności związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, wymagają już uchwały właścicieli.

Jednakże instalacja punktu ładowania o mocy do 11 kW przez mieszkańca na miejscu postojowym do wyłącznego użytku nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Wręcz przeciwnie, jest to działanie regulowane szczegółowo przez art. 12b ustawy o elektromobilności, co oznacza, że nie powinno być przenoszone na forum wspólnoty.

Zarząd ma jasno określone kompetencje i obowiązki. Nie może uzależnić swojej decyzji od głosowania wspólnoty, ponieważ narusza to prawa jednostki i prowadzi do bezczynności administracyjnej.

Czy zarząd może skierować wniosek pod głosowanie?

W praktyce niektóre zarządy unikają podejmowania decyzji i „zabezpieczają się” uchwałą wspólnoty. Jest to jednak działanie niezgodne z ustawą o elektromobilności. Przekazywanie decyzji pod głosowanie nie jest zgodne z trybem ustawowym i może stanowić naruszenie uprawnień mieszkańca wynikających z prawa.

Warto podkreślić, że takie działania mogą być traktowane jako przewlekanie postępowania. Co więcej, nieprawidłowe zastosowanie przepisów może skutkować roszczeniami cywilnymi wobec wspólnoty, np. za opóźnienia w instalacji ładowarki, utracone dofinansowania czy nawet naruszenie prawa do swobodnego korzystania z własności.

Ograniczenia możliwości odmowy

Art. 12b ust. 8 stanowi jasno, że zarząd wspólnoty może odmówić zgody tylko w czterech przypadkach:

• Ekspertyza wykaże brak możliwości instalacji (np. zagrożenie dla instalacji elektrycznej);
• Wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do lokalu i stanowiska;
• Nie załączono zgody właściciela (jeśli nie jest to ta sama osoba);
• Brak zobowiązania do pokrycia kosztów.

Nie są dopuszczalne inne przyczyny odmowy, np.:

• sprzeciw mieszkańców;
• pogląd zarządu, że „wspólnota nie jest jeszcze gotowa na elektromobilność”;
• planowana budowa ogólnodostępnej stacji w przyszłości.

To wszystko nie ma znaczenia z punktu widzenia prawa. Ustawodawca celowo ograniczył podstawy odmowy, by chronić indywidualne prawa obywateli.

Praktyczne konsekwencje łamania ustawy

Jeśli zarząd wspólnoty kieruje wniosek pod głosowanie zamiast podjąć decyzję zgodnie z ustawą, mieszkaniec ma kilka możliwości:

1. Wystąpić z pisemnym wezwaniem do wykonania obowiązku w terminie;
2. Poinformować Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów o podejrzeniu ograniczania dostępu do infrastruktury;
3. Skierować sprawę do sądu cywilnego – z roszczeniem o naruszenie prawa własności i bezprawne działania zarządu.

Mieszkaniec może także powołać się na uchwały NSA i wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych, które potwierdzają, że ustawowy tryb art. 12b nie przewiduje uprawnień wspólnoty do głosowania nad takim wnioskiem.

Jak przygotować się do złożenia wniosku?

Aby nie dać zarządowi powodów do odwlekania decyzji, warto zadbać o kompletność dokumentów:

1. opisać lokal i miejsce postojowe;
2. dołączyć projekt techniczny lub przynajmniej schemat instalacji;
3. uzyskać wstępną opinię elektryka co do możliwości podłączenia;
4. zobowiązać się pisemnie do pokrycia kosztów.

Można również przygotować się na potencjalną ekspertyzę zewnętrzną, np. z UDT lub rzeczoznawcy budowlanego.

Studium przypadku: „Zarząd przeciąga sprawę przez 6 miesięcy”

Pani Anna z Warszawy złożyła wniosek w marcu. Do czerwca nie było odpowiedzi. Zarząd wspólnoty poinformował, że wniosek zostanie poddany głosowaniu na wrześniowym zebraniu. Zebranie się nie odbyło. Kolejne miało być w grudniu. W efekcie przez ponad 9 miesięcy nie miała możliwości instalacji wallboxa.

Po analizie przepisów wystąpiła z wezwaniem do wykonania obowiązku, wskazując art. 12b ustawy. Dwa tygodnie później otrzymała zgodę. To pokazuje, że znajomość prawa ma realną moc.

Wnioski i rekomendacje

• Zarząd wspólnoty ma obowiązek samodzielnie rozpatrzyć wniosek o punkt ładowania, jeśli wpłynął on od osoby uprawnionej i zawiera komplet dokumentów.
• Kierowanie takiego wniosku pod głosowanie wspólnoty nie znajduje podstawy prawnej i może zostać uznane za działanie opieszałe lub bezprawne.
• Wnioskodawcy mogą dochodzić swoich praw w drodze cywilnoprawnej, jeśli ich wniosek został wstrzymany wbrew ustawie.
• Dobrą praktyką jest przywoływanie w korespondencji z zarządcą konkretnych przepisów ustawy o elektromobilności, w szczególności art. 12b ust. 1, 5 i 8.
• Przygotowanie dokumentów oraz stanowcze stanowisko w sprawie może znacząco przyspieszyć decyzję.

Instalacja prywatnego punktu ładowania na miejscu postojowym nie jest przywilejem, lecz prawem mieszkańca wynikającym z ustawy. Jego realizacja nie może zależeć od nastrojów współwłaścicieli, lecz od obiektywnej oceny technicznej i spełnienia przesłanek ustawowych. Zarządy wspólnot powinny kierować się literą prawa, a nie emocjami, unikając przerzucania odpowiedzialności na wspólnotę. Tylko wtedy rozwój elektromobilności będzie miał realne wsparcie w praktyce.