Wzrost liczby samochodów elektrycznych (EV) to już nie trend, to fakt. Coraz więcej kierowców przesiada się na auta elektryczne, a ich potrzeby ładowania wymuszają zmiany w infrastrukturze nieruchomości – zwłaszcza tych komercyjnych. Dla zarządców to nie tylko wyzwanie techniczne, ale przede wszystkim szansa na zbudowanie przewagi konkurencyjnej. W artykule przyglądamy się kompleksowo tematowi instalacji stacji ładowania: od budżetu CAPEX po integrację z systemami zarządzania budynkiem.
Dlaczego stacje ładowania to dziś „must-have” dla nieruchomości komercyjnych?
Najemcy – zarówno korporacyjni, jak i indywidualni – coraz częściej oczekują dostępu do infrastruktury ładowania EV. Dla firm to element polityki ESG, dla pracowników – benefit, a dla klientów – wygoda. Brak stacji ładowania może być czynnikiem decydującym o rezygnacji z najmu lub ograniczeniu współpracy.
Zarządcy nieruchomości komercyjnych, którzy już dziś zainwestują w tę infrastrukturę, nie tylko zwiększają atrakcyjność obiektu, ale też realnie wpływają na jego wartość rynkową.
Zanim zaczniesz – audyt mocy i audyt techniczny
Pierwszym krokiem w planowaniu infrastruktury ładowania jest audyt mocy. Pozwala on określić, czy obecna instalacja elektryczna budynku jest w stanie udźwignąć dodatkowe obciążenie wynikające z pracy ładowarek EV. W wielu przypadkach niezbędna będzie modernizacja rozdzielni, dołożenie nowych linii zasilających czy zwiększenie mocy przyłączeniowej.
Równolegle powinien być przeprowadzony audyt techniczny, który obejmuje:
- analizę stanu instalacji elektrycznej,
- ocenę rozmieszczenia miejsc parkingowych i możliwości poprowadzenia instalacji,
- identyfikację potencjalnych zagrożeń PPOŻ,
- ocenę możliwości integracji z istniejącymi systemami BMS czy PMS.
Wyniki tych audytów to podstawa do sporządzenia wiarygodnego kosztorysu inwestycji.
Budżet CAPEX: jak planować koszty instalacji?
Inwestycje w infrastrukturę EV kwalifikują się jako wydatki majątkowe – czyli CAPEX. W praktyce oznacza to konieczność ujęcia ich w budżecie inwestycyjnym, często z wielomiesięcznym wyprzedzeniem.
Na końcowy koszt wpływają m.in.:
- liczba i moc planowanych stacji ładowania,
- długość i skomplikowanie tras kablowych,
- ewentualna modernizacja rozdzielni lub zasilania,
- wymagania PPOŻ (np. systemy detekcji dymu w garażach zamkniętych),
- konieczność integracji z innymi systemami (BMS, systemy parkingowe, rozliczenia najemców).
Dobrą praktyką jest rozpoczęcie od instalacji mniejszej liczby punktów (np. 2–4), z możliwością łatwej rozbudowy w przyszłości.
PPOŻ: bezpieczeństwo pożarowe to nie opcja, to obowiązek
Rozbudowa infrastruktury elektrycznej zawsze wymaga ponownej oceny ryzyka pożarowego. W przypadku stacji ładowania ważne są:
- odpowiednie zabezpieczenia nadprądowe i różnicowoprądowe,
- stosowanie kabli i osprzętu o podwyższonej odporności ogniowej,
- systemy detekcji i sygnalizacji pożaru w miejscach instalacji ładowarek (szczególnie w garażach podziemnych),
- odpowiednie oznakowanie i procedury ewakuacyjne.
Warto też współpracować z rzeczoznawcą ds. PPOŻ już na etapie projektu – unikniemy wtedy kosztownych poprawek na etapie odbioru inwestycji.
Integracja systemów: ładowarki w ekosystemie nieruchomości
Stacje ładowania nie mogą działać w oderwaniu od reszty budynku. Kluczowa jest integracja systemów, czyli możliwość połączenia ich z:
- systemami zarządzania budynkiem (BMS),
- systemami parkingowymi (rejestracja i obsługa najemców),
- systemami rozliczeń mediów (billing najemców),
- aplikacjami mobilnymi i webowymi dla użytkowników.
Taka integracja zwiększa komfort użytkowania, automatyzuje rozliczenia, umożliwia rezerwacje oraz poprawia efektywność zarządzania infrastrukturą.
Stacje ładowania dla najemców – różne modele współpracy
Właściciel nieruchomości ma kilka opcji udostępnienia ładowarek:
- Własna inwestycja + rozliczenia z najemcami – najemcy płacą za zużytą energię lub w abonamencie.
- Partner zewnętrzny (operator) – firma zewnętrzna inwestuje we własne ładowarki, a właściciel pobiera czynsz lub udział w przychodach.
- Model hybrydowy – wspólna inwestycja z podziałem kosztów i przychodów.
Każdy z tych modeli ma swoje zalety – wybór zależy od strategii finansowej właściciela i charakterystyki najemców.
Analiza danych: kto, kiedy, jak często?
Dobre stacje ładowania to dziś nie tylko sprzęt, ale przede wszystkim system do analizy danych:
- kiedy ładowarki są używane,
- przez kogo (anonimowo lub po identyfikacji),
- ile energii zużywają,
- jaki jest szczytowy pobór mocy.
Te dane są nieocenione przy planowaniu dalszych inwestycji, zarządzaniu zużyciem energii, a nawet – przy ocenie „zielonych” wskaźników ESG.
Case study: biurowiec klasy A w centrum Warszawy
Zarządca zdecydował się na instalację czterech stacji AC o mocy 22 kW każda, z możliwością rozbudowy do ośmiu. Audyt wykazał konieczność zwiększenia mocy przyłączeniowej o 100 kW. Inwestycja została wpisana w budżet CAPEX na rok 2024. Rozwiązanie zostało zintegrowane z systemem parkingowym i BMS. Stacje działają w modelu rozliczeń per najemca.
Efekty? Zwiększone zainteresowanie nowym najmem, pozytywny feedback od dotychczasowych najemców i punkt do przodu w ratingu certyfikacji BREEAM.
Wnioski dla zarządców
- Zacznij od audytu mocy i technicznego – bez tego nie ruszysz z miejsca.
- Myśl w kategoriach CAPEX, ale nie zapominaj o ROI – stacje ładowania to inwestycja, która się zwraca.
- Nie oszczędzaj na bezpieczeństwie PPOŻ – to ryzyko, którego nie warto podejmować.
- Stawiaj na integrację systemów – technologia ma Ci pomagać, nie przeszkadzać.
- Analizuj dane i wyciągaj wnioski – użytkownicy powiedzą Ci więcej niż najdroższy raport.
Podsumowanie
Stacje ładowania w nieruchomościach komercyjnych to dziś coś więcej niż tylko udogodnienie – to narzędzie do budowania wartości nieruchomości, przyciągania najemców i realizacji celów ESG. Przy odpowiednim podejściu – technicznym, budżetowym i organizacyjnym – ta inwestycja nie tylko się opłaca, ale i działa na Twoją korzyść w długim terminie.
W kolejnym artykule przyjrzymy się szczegółowo, jak rozliczać energię zużytą przez najemców i jak uniknąć konfliktów z operatorami ładowarek. Stay tuned!