Budynek ma zaledwie trzy lata. W garażu podziemnym przygotowano trasy kablowe, w pomieszczeniu technicznym znajduje się szafa przeznaczona na liczniki, a deweloper zapewniał, że nieruchomość jest przystosowana do ładowania samochodów elektrycznych. Pierwsi mieszkańcy zamontowali już swoje wallboxy. Wszystko wygląda prawidłowo.
Do czasu, gdy pojawia się kolejny wniosek o montaż stacji ładowania, a zarządca zaczyna sprawdzać dokumentację.
Okazuje się, że nikt nie potrafi jednoznacznie wskazać, ile mocy faktycznie pozostało do wykorzystania, na jakich zasadach można podłączać kolejne urządzenia i czy istniejące instalacje zostały wykonane zgodnie z wymaganiami technicznymi. Co więcej, nie wiadomo nawet, czy przygotowana przez dewelopera infrastruktura rzeczywiście pozwala skorzystać ze zwolnienia z obowiązku sporządzenia ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania.
To jeden z najważniejszych problemów związanych z rozwojem elektromobilności w nowych budynkach wielorodzinnych. Przygotowanie infrastruktury przez dewelopera bywa utożsamiane z potwierdzeniem, że każdy kolejny wallbox można zamontować bez dodatkowej weryfikacji. Tymczasem są to dwie różne kwestie.
Czy zatem ekspertyza dopuszczalności instalacji punktu ładowania jest wymagana również w nowym budynku? Co oznacza zarezerwowana moc przyłączeniowa? Jakie obowiązki ma zarządca nieruchomości i co zrobić, jeżeli część ładowarek już działa bez kompletnej dokumentacji?
Wyjaśniamy, jak odróżnić rzeczywistą gotowość budynku na elektromobilność od infrastruktury, która dopiero umożliwia jej przyszłe przygotowanie.
Czy nowy budynek wielorodzinny musi mieć ekspertyzę przed montażem wallboxa?
Nie zawsze. O obowiązku sporządzenia ekspertyzy nie decyduje wiek budynku, ale między innymi to, czy została w nim zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania.
Zgodnie z art. 12b ust. 6 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, jeżeli taka instalacja została zaprojektowana i wykonana, sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane. Podczas montażu wallboxa trzeba jednak uwzględnić parametry techniczne oraz zabezpieczenia przyjęte dla tej instalacji.
To bardzo ważny wyjątek, o którym zarządcy nowych nieruchomości powinni wiedzieć.
Problem pojawia się wtedy, gdy za instalację przeznaczoną do zasilania punktów ładowania uznaje się samo przygotowanie tras kablowych, wydzielenie miejsca w rozdzielnicy albo deklarację dewelopera o dostępnej mocy.
Takie elementy mogą świadczyć o tym, że inwestycję zaplanowano z myślą o elektromobilności. Nie potwierdzają jednak automatycznie, że spełniono warunki ustawowego zwolnienia z ekspertyzy.
Dlatego przed wydaniem zgody na montaż kolejnego wallboxa zarządca powinien przede wszystkim ustalić, co dokładnie zostało zaprojektowane, co rzeczywiście wykonano i jakie parametry przewidziano dla przyszłych punktów ładowania.
Budynek przygotowany pod ładowarki. Co to właściwie oznacza?
Określenie „budynek przygotowany pod ładowarki” bardzo dobrze brzmi w materiałach sprzedażowych inwestycji deweloperskiej. Niestety, nie jest precyzyjną kategorią techniczną ani samodzielną podstawą do pominięcia ustawowych formalności.
W jednym budynku takie przygotowanie może oznaczać wyłącznie przepusty i kanały na przyszłe przewody. W drugim wykonano dodatkowo rozdzielnicę oraz doprowadzono zasilanie do garażu. W trzecim zaprojektowano i zrealizowano kompletny system elektryczny, który pozwala sukcesywnie podłączać kolejne stacje ładowania na określonych warunkach.
Z perspektywy mieszkańca wszystkie trzy inwestycje mogą wyglądać podobnie. Z perspektywy zarządcy różnice są zasadnicze.
Co więcej, art. 12a ust. 2 ustawy o elektromobilności nakłada, w określonych nim przypadkach, obowiązek zapewnienia w nowych budynkach mieszkalnych związanych z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi kanałów na przewody i kable elektryczne umożliwiających późniejszą instalację punktów ładowania na wszystkich stanowiskach.
Wykonanie infrastruktury kanałowej nie oznacza jednak tego samego, co wykonanie instalacji elektrycznej zasilającej punkty ładowania.
To właśnie w tym miejscu zaczyna się najczęstsze nieporozumienie.
Trzy rzeczy, które nie potwierdzają jeszcze gotowości budynku do montażu wallboxów
1. Zarezerwowana moc przyłączeniowa nie oznacza nieograniczonej możliwości podłączania ładowarek
Jednym z najczęściej przywoływanych argumentów jest informacja, że deweloper przewidział dodatkową moc na potrzeby ładowania samochodów elektrycznych.
To dobry punkt wyjścia. Nie powinien jednak kończyć analizy technicznej.
Przede wszystkim trzeba rozróżnić moc przyłączeniową budynku, moc umowną, faktyczne obciążenie instalacji oraz moc, którą można bezpiecznie wykorzystać na potrzeby przyszłych punktów ładowania.
Załóżmy, że w dokumentacji inwestycji zapisano 100 kW rezerwy przeznaczonej dla elektromobilności. Czy oznacza to, że zarządca może bez dodatkowej analizy wydać zgody na montaż dziesięciu wallboxów o mocy 11 kW?
Nie.
Trzeba sprawdzić, czy cała deklarowana moc jest rzeczywiście dostępna, czy nie została już częściowo wykorzystana oraz jakie ograniczenia wynikają z parametrów rozdzielnic, zabezpieczeń, przewodów i przyjętego sposobu zasilania.
Jeszcze ważniejsza staje się perspektywa kilkuletnia.
W garażu z 80 lub 120 miejscami postojowymi pierwsze pięć wallboxów nie musi stanowić dużego wyzwania. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy liczba zainteresowanych mieszkańców wzrośnie do 20, 30 lub 40 osób.
Dla zobrazowania skali, dziesięć urządzeń pobierających jednocześnie po 11 kW oznacza 110 kW obciążenia. Przy dwudziestu byłoby to 220 kW, a przy czterdziestu aż 440 kW.
Nie oznacza to, że taką właśnie moc trzeba zawsze zapewnić. Nowoczesne systemy zarządzania energią pozwalają ograniczać i rozdzielać pobór między urządzenia. Pokazuje to jednak, dlaczego analizowanie każdego kolejnego wallboxa w oderwaniu od pozostałych stanowisk może doprowadzić do problemów.
Zarządca powinien wiedzieć nie tylko, czy można podłączyć następną ładowarkę, ale również ile kolejnych punktów będzie można obsłużyć bez przebudowy infrastruktury.
Więcej o interpretowaniu dostępnej mocy pisaliśmy w artykule Rezerwa mocy poniżej 11 kW nie oznacza negatywnej ekspertyzy.
2. Szafa na liczniki nie zastępuje instalacji elektrycznej ani odpowiednich zabezpieczeń
Kolejnym argumentem jest obecność szafy elektrycznej przygotowanej pod przyszłe liczniki energii lub podliczniki.
Samo wydzielenie miejsca na aparaturę pomiarową jest korzystne, ponieważ ułatwia późniejsze organizowanie rozliczeń energii. Nie potwierdza jednak, że instalacja zasilająca wallbox została zaprojektowana i wykonana.
Zanim zarządca dopuści kolejny montaż, konieczne jest ustalenie, czy przygotowano odpowiedni punkt przyłączenia, czy instalacja ma właściwą obciążalność oraz czy uwzględniono wymagane zabezpieczenia przeciwporażeniowe i nadprądowe.
Znaczenie mają również warunki zwarciowe, selektywność zabezpieczeń, układ uziemienia oraz możliwość bezpiecznego odłączenia zasilania urządzenia.
To, że w rozdzielnicy znajduje się wolne miejsce na licznik i wyłącznik, nie oznacza jeszcze, że można z niego zasilić dowolny wallbox o mocy 11 lub 22 kW.
Osobną kwestią jest dokumentacja powykonawcza i pomiary elektryczne. Jeżeli instalacja została wykonana, zarządca powinien mieć możliwość zweryfikowania jej rzeczywistych parametrów na podstawie dokumentów, a nie wyłącznie zapewnień wykonawcy.
Możliwość rozliczania energii i możliwość bezpiecznego dostarczenia jej do samochodu to dwa odrębne zagadnienia.
3. Kanalizacja kablowa nie rozwiązuje kwestii bezpieczeństwa pożarowego i dokumentacji
Trasy kablowe przygotowane przez dewelopera to duże ułatwienie. Ograniczają zakres późniejszych prac i pozwalają uniknąć wykonywania nowych przejść przez elementy konstrukcyjne budynku.
Nie należy jednak utożsamiać ich z gotową infrastrukturą ładowania.
W szczególności dotyczy to garaży podziemnych, w których sposób prowadzenia instalacji musi być zgodny z rozwiązaniami przyjętymi dla bezpieczeństwa pożarowego obiektu.
Przy projektowaniu i montażu punktów ładowania trzeba uwzględnić między innymi przebieg tras przez wydzielenia pożarowe, sposób zabezpieczenia przejść instalacyjnych, możliwości odłączania zasilania oraz wpływ planowanych prac na istniejące rozwiązania przeciwpożarowe.
Nie oznacza to, że każdy prywatny wallbox wymaga automatycznie odrębnego uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Zakres takich czynności należy ustalić dla konkretnego budynku i przyjętych rozwiązań.
Istotne jest natomiast, aby montaż kolejnych urządzeń nie naruszał istniejących zabezpieczeń i był zgodny z właściwymi wymaganiami technicznymi.
Zarządca powinien również sprawdzić, czy dysponuje dokumentacją pozwalającą wykazać prawidłowość wykonanych prac. Ma to znaczenie nie tylko przy rozbudowie infrastruktury, ale również podczas kontroli technicznej oraz ewentualnego postępowania ubezpieczeniowego.
Kiedy ekspertyza dopuszczalności instalacji punktów ładowania jest obowiązkowa?
Podstawowym przepisem regulującym procedurę instalacji prywatnych punktów ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych jest art. 12b ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych.
Przepis ten dotyczy budynków, w których znajduje się więcej niż trzy samodzielne lokale mieszkalne, i określa zasady uzyskiwania zgody na instalację oraz eksploatację punktu ładowania.
Zgodnie z art. 12b ust. 4 właściwy podmiot zarządzający nieruchomością co do zasady zleca sporządzenie ekspertyzy w terminie 30 dni od otrzymania wniosku, jeżeli jej wykonanie jest wymagane.
Następnie wniosek rozpatrywany jest w terminie 30 dni od otrzymania ekspertyzy. Jeżeli ekspertyza nie jest wymagana, termin rozpatrzenia wniosku wynosi 30 dni od jego złożenia.
Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z ekspertyzy?
Decydujące znaczenie ma art. 12b ust. 6.
Zwolnienie dotyczy budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Podczas montażu kolejnego punktu należy stosować przyjęte dla tej instalacji rozwiązania techniczne i środki zabezpieczeń.
W praktyce oznacza to konieczność weryfikacji dokumentacji projektowej i powykonawczej, zakresu rzeczywiście wykonanych prac oraz parametrów instalacji, do której ma zostać podłączony wallbox.
Jeżeli deweloper wykonał jedynie rezerwę mocy, puste trasy kablowe i przygotował miejsce w rozdzielnicy, nie można automatycznie uznać, że warunki zwolnienia zostały spełnione.
Jeżeli natomiast powstała rzeczywista instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania, a planowany wallbox ma być podłączony zgodnie z jej parametrami, ustawowe zwolnienie może znaleźć zastosowanie.
Najważniejsze pytanie nie brzmi więc: „Czy budynek jest nowy?”, ale: „Czy dokumentacja i stan wykonanej instalacji potwierdzają spełnienie warunku z art. 12b ust. 6?”.
W razie wątpliwości warto zlecić profesjonalną weryfikację techniczną i prawną. Jej rezultatem może być potwierdzenie możliwości skorzystania ze zwolnienia albo stwierdzenie konieczności sporządzenia ekspertyzy ustawowej.
Kto może sporządzić ekspertyzę dopuszczalności?
Wymagania określa art. 12c ust. 3 ustawy o elektromobilności.
Ekspertyzę sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń.
Samo posiadanie świadectwa kwalifikacyjnego SEP nie uprawnia do sporządzania ekspertyzy wymaganej na podstawie art. 12c.
Warto również pamiętać, że zgodnie z art. 12c ust. 2 w przypadku kilku wniosków można sporządzić jedną ekspertyzę obejmującą wszystkie lub wybrane punkty ładowania wskazane w tych wnioskach.
To istotne rozwiązanie dla zarządców budynków, w których zainteresowanie instalacją wallboxów pojawia się równocześnie u większej liczby mieszkańców.
Co powinna obejmować prawidłowa ekspertyza?
Ekspertyza dopuszczalności instalacji punktów ładowania nie jest zwykłym potwierdzeniem, że w rozdzielnicy znajduje się wystarczająca ilość wolnej mocy.
Jej zakres wynika z art. 12c ustawy o elektromobilności i obejmuje ocenę instalacji elektrycznej budynku oraz możliwości bezpiecznego przyłączenia planowanego punktu ładowania.
W opracowaniu określa się między innymi dostępną moc przyłączeniową, dopuszczalne miejsca podłączenia urządzeń, maksymalne parametry punktów ładowania, wymagane rozwiązania instalacyjne oraz warunki bezpiecznej eksploatacji, w tym wymagania z zakresu bezpieczeństwa pożarowego.
Dobrze przygotowana ekspertyza powinna umożliwiać podjęcie konkretnej decyzji. Zarządca musi wiedzieć, czy instalacja jest dopuszczalna, jakie warunki należy spełnić i czy planowane urządzenie może zostać podłączone do istniejącej infrastruktury.
Warto jednak rozróżnić dwie kwestie.
Ekspertyza sporządzana dla konkretnego wniosku nie musi automatycznie stanowić kompletnego projektu infrastruktury ładowania dla wszystkich stanowisk postojowych w garażu. Jej przedmiot i zakres wynikają z ustawy oraz objętych nią wniosków.
Dlatego w większych obiektach, niezależnie od obowiązków ustawowych, zalecamy dodatkowo przygotowanie długoterminowej koncepcji rozwoju infrastruktury ładowania.
Dzięki temu zarządca może podejmować decyzje nie tylko w interesie pierwszego mieszkańca, ale również kolejnych użytkowników samochodów elektrycznych.
Co stanie się, gdy w budynku pojawi się 10, 20 lub 40 wallboxów?
To pytanie, które powinno pojawić się znacznie wcześniej niż przy montażu dwudziestego urządzenia.
W nowym budynku infrastruktura ładowania zazwyczaj rozwija się etapami. Początkowo zainteresowanie jest niewielkie, dlatego zarządca może mieć wrażenie, że każdy kolejny montaż jest niezależnym, prostym zadaniem.
Pierwszy mieszkaniec montuje wallbox. Następny korzysta z innego wykonawcy i prowadzi osobny przewód. Kolejny wybiera urządzenie innego producenta, podłączone do innego obwodu.
Po kilku latach powstaje zbiór odrębnych instalacji, które nie zostały zaprojektowane jako jeden system.
Problem nie musi dotyczyć wyłącznie dostępnej mocy. Trudności pojawiają się również przy zarządzaniu obciążeniami, rozliczaniu energii, serwisowaniu urządzeń, utrzymaniu dokumentacji oraz planowaniu kolejnych podłączeń.
Dynamiczne zarządzanie mocą (DLM) – dlaczego warto przewidzieć je wcześniej?
Dynamic Load Management, czyli dynamiczne zarządzanie mocą, pozwala automatycznie kontrolować zapotrzebowanie stacji ładowania i dostosowywać ich pracę do dostępnego budżetu energetycznego.
Zamiast rezerwować pełną moc znamionową dla każdego urządzenia, system rozdziela dostępną moc pomiędzy aktualnie ładujące się samochody.
Załóżmy, że w garażu docelowo ma działać 30 wallboxów o maksymalnej mocy 11 kW każdy, ale projekt przewiduje niższy łączny limit poboru mocy. Odpowiednio dobrany system DLM może kontrolować obciążenie i nie dopuścić do przekroczenia tego limitu.
Oczywiście nie oznacza to, że wszystkie samochody zawsze będą ładowane z pełną mocą. Przy dużym jednoczesnym zapotrzebowaniu proces może trwać dłużej. Kluczowe jest jednak to, że infrastruktura pracuje w kontrolowanych warunkach.
DLM nie zwiększa fizycznej mocy przyłączeniowej budynku. Pozwala natomiast znacznie efektywniej wykorzystać energię, którą rzeczywiście można przeznaczyć na ładowanie.
Dlatego przy planowaniu infrastruktury dla większej liczby miejsc postojowych warto uwzględnić zarówno potencjalną liczbę urządzeń, jak i przyszły model zarządzania mocą.
Szerzej omawiamy to w poradniku Jak przygotować wspólnotę mieszkaniową na samochody elektryczne?
Wallboxy już działają, ale dokumentacja jest niekompletna. Co grozi zarządcy?
Brak dokumentacji nie oznacza automatycznie, że każda zamontowana ładowarka jest niebezpieczna. Nie można jednak przyjąć odwrotnego założenia: że skoro urządzenie działa, to instalacja została prawidłowo wykonana.
Z perspektywy zarządcy szczególnie istotne są konsekwencje organizacyjne, techniczne i prawne.
Problemy przy szkodzie lub pożarze
W przypadku awarii, uszkodzenia instalacji elektrycznej lub pożaru mogą pojawić się pytania o sposób wykonania prac, zastosowane zabezpieczenia oraz dokumentację potwierdzającą prawidłowość montażu.
Ubezpieczyciel może analizować okoliczności zdarzenia, przyczyny szkody oraz zgodność instalacji z wymaganiami technicznymi i warunkami ubezpieczenia.
Nie oznacza to, że brak pojedynczego dokumentu automatycznie skutkuje odmową wypłaty odszkodowania. Może jednak znacząco utrudnić wyjaśnienie okoliczności zdarzenia i ustalenie odpowiedzialności.
Trudności podczas kontroli technicznej
Zarządca odpowiada za prawidłowe utrzymanie nieruchomości i powinien dysponować odpowiednią dokumentacją techniczną budynku.
Jeżeli instalacje ładowania zostały wykonane przez różnych wykonawców, bez spójnej dokumentacji, późniejsza weryfikacja ich stanu może wymagać dodatkowych oględzin, pomiarów i odtworzenia schematów.
To problem, którego można uniknąć na etapie pierwszych realizacji.
Brak możliwości bezpiecznej rozbudowy infrastruktury
To jeden z najbardziej praktycznych skutków nieuporządkowanego montażu wallboxów.
Po kilku latach może okazać się, że rozdzielnice nie mają wystarczającej rezerwy, istniejące obwody są już obciążone, a kolejne instalacje wymagają znacznej przebudowy.
W efekcie mieszkańcy, którzy zgłaszają się później, mają znacznie bardziej skomplikowaną i kosztowną drogę do montażu własnej ładowarki.
Nawet jeżeli wszystkie wcześniejsze instalacje były prawidłowo wykonane, brak wspólnej koncepcji rozwoju infrastruktury może prowadzić do nierównomiernego wykorzystania możliwości budynku.
Czy prywatne wallboxy w garażu podziemnym wymagają odbioru UDT?
Nie każdy prywatny punkt ładowania wymaga obowiązkowego badania technicznego Urzędu Dozoru Technicznego.
Prywatny wallbox mieszkańca, wykorzystywany wyłącznie do własnych potrzeb, zasadniczo nie podlega takiemu obowiązkowi tylko dlatego, że został zamontowany w garażu podziemnym budynku wielorodzinnego.
Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku infrastruktury stanowiącej stację ładowania w rozumieniu ustawy, za pomocą której świadczona jest usługa ładowania.
Dlatego każdorazowo należy prawidłowo zakwalifikować urządzenie i model jego eksploatacji.
Trzeba przy tym wyraźnie oddzielić trzy czynności: ekspertyzę dopuszczalności instalacji punktu ładowania, odbiór i sprawdzenie wykonanej instalacji elektrycznej oraz ewentualne badanie techniczne UDT.
Są to różne procedury i nie należy stosować ich zamiennie.
Jak uporządkować istniejące instalacje ładowania bez demontażu wszystkich urządzeń?
Jeżeli w garażu funkcjonują już wallboxy, a zarządca nie posiada kompletu dokumentów, pierwszym krokiem nie powinno być automatyczne nakazywanie ich demontażu.
Znacznie rozsądniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie inwentaryzacji oraz audytu technicznego istniejącej infrastruktury.
Specjalista powinien ustalić, jakie urządzenia zostały zamontowane, skąd są zasilane, jakie posiadają zabezpieczenia i czy ich parametry odpowiadają możliwościom instalacji budynku.
Następnie należy porównać stan faktyczny z dokumentacją projektową i powykonawczą, wynikami pomiarów oraz wymaganiami właściwymi dla danego obiektu.
W zależności od wyników możliwe jest uzupełnienie brakującej dokumentacji, przeprowadzenie dodatkowych badań, wykonanie koniecznych prac modernizacyjnych albo opracowanie projektu porządkującego istniejącą infrastrukturę.
Nie zawsze będzie to wymagało demontażu urządzeń. W niektórych przypadkach wystarczy wykonanie pomiarów, korekta zabezpieczeń lub dostosowanie konfiguracji systemu.
Jeżeli jednak zostaną stwierdzone nieprawidłowości zagrażające bezpieczeństwu, konieczne może być ograniczenie lub czasowe wstrzymanie eksploatacji do momentu ich usunięcia.
Ważne, aby nie utożsamiać uzupełnienia dokumentacji z automatycznym potwierdzeniem legalności wszystkich wcześniejszych czynności. Zakres działań naprawczych zawsze powinien wynikać z rzeczywistego stanu instalacji.
Więcej o obowiązkach związanych z przechowywaniem i udostępnianiem dokumentów piszemy w artykule Dokumentacja techniczna budynku wielorodzinnego – obowiązek zarządcy czy problem mieszkańca?
Checklista dla zarządcy: czy budynek jest rzeczywiście gotowy na kolejne wallboxy?
Nie trzeba być projektantem instalacji elektrycznych, aby wstępnie ocenić, czy dokumentacja infrastruktury ładowania w zarządzanym budynku wymaga dodatkowej weryfikacji.
Warto zacząć od pięciu pytań.
| Pytanie kontrolne | Tak | Nie | Nie wiem |
|---|---|---|---|
| Czy wiem, ile mocy przeznaczono na ładowarki i jaka część została już wykorzystana? | ☐ | ☐ | ☐ |
| Czy wiem, ile stanowisk ładowania może docelowo powstać w budynku? | ☐ | ☐ | ☐ |
| Czy garaż znajduje się pod ziemią lub w bryle budynku? | ☐ | ☐ | ☐ |
| Czy istniejące stacje posiadają właściwą dokumentację projektową, wyniki pomiarów, dokumenty odbiorowe i wymagane dla nich uzgodnienia? | ☐ | ☐ | ☐ |
| Czy w budynku działa lub jest przewidziany system zarządzania mocą (DLM)? | ☐ | ☐ | ☐ |
Jak interpretować odpowiedzi?
Jeżeli przy którymkolwiek pytaniu pojawia się odpowiedź „nie wiem”, zarządca powinien wyjaśnić daną kwestię przed wyrażeniem zgody na kolejny montaż.
Nie każda odpowiedź „nie” oznacza niezgodność z przepisami. Przykładowo brak systemu DLM nie jest sam w sobie dowodem naruszenia prawa, a garaż podziemny nie powoduje automatycznie obowiązku wykonania ekspertyzy.
Odpowiedzi pomagają jednak wskazać obszary wymagające uwagi.
Niezależnie od wyniku checklisty trzeba również potwierdzić, czy w budynku rzeczywiście zaprojektowano i wykonano instalację elektryczną przeznaczoną do zasilania punktów ładowania. To kluczowy warunek oceny możliwości zastosowania wyjątku z art. 12b ust. 6.
Jeżeli nie można tego jednoznacznie wykazać, rekomendujemy zlecenie specjalistycznej weryfikacji, a w razie stwierdzenia obowiązku ustawowego – sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności.
Jak zarządca powinien przygotować budynek do dalszej rozbudowy infrastruktury ładowania?
Najważniejsze jest odejście od modelu, w którym każdy kolejny wniosek mieszkańca traktowany jest jako odrębna inwestycja bez związku z pozostałymi punktami ładowania.
W praktyce warto rozpocząć od zebrania dokumentacji projektowej i powykonawczej od dewelopera, ustalenia rzeczywistego zakresu infrastruktury przeznaczonej dla elektromobilności oraz zweryfikowania już zamontowanych urządzeń.
Kolejnym krokiem powinna być ocena możliwości rozwoju systemu dla całego budynku.
Dzięki temu można ustalić, czy korzystniejsze będzie pozostawienie dotychczasowego sposobu zasilania, modernizacja wybranych elementów instalacji, czy wdrożenie wspólnego systemu ładowania z dynamicznym zarządzaniem mocą.
Taka analiza nie oznacza konieczności montowania stacji na wszystkich miejscach postojowych od razu.
Wręcz przeciwnie. Jej celem jest przygotowanie infrastruktury w taki sposób, aby kolejne urządzenia można było instalować stopniowo, bez niepotrzebnego powielania prac i ponoszenia kosztów, których dałoby się uniknąć dzięki wcześniejszemu planowaniu.
Z perspektywy zarządcy oznacza to większą przewidywalność, mniejsze ryzyko konfliktów między mieszkańcami i znacznie łatwiejsze utrzymanie infrastruktury w kolejnych latach.
FAQ – ekspertyza dopuszczalności i ładowarki w nowych budynkach
– Czy nowy budynek wielorodzinny jest automatycznie zwolniony z ekspertyzy?
Nie. Sam wiek budynku nie stanowi podstawy zwolnienia. Zgodnie z art. 12b ust. 6 ekspertyza nie jest wymagana, jeżeli w budynku została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Należy potwierdzić spełnienie tego warunku oraz uwzględnić parametry i zabezpieczenia istniejącej instalacji.
– Czy rezerwa mocy przygotowana przez dewelopera wystarczy do montażu wallboxa?
Nie zawsze. Rezerwa mocy jest jednym z elementów niezbędnych do oceny możliwości przyłączenia punktu ładowania, ale nie zastępuje analizy instalacji elektrycznej, jej zabezpieczeń, warunków eksploatacji i dokumentacji technicznej.
– Czy szafa licznikowa i kanalizacja kablowa zwalniają z ekspertyzy?
Same w sobie nie stanowią wystarczającej podstawy do przyjęcia zwolnienia. Trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania, o której mowa w art. 12b ust. 6.
– Czy zarządca ma obowiązek zlecić ekspertyzę w ciągu 30 dni?
W przypadkach objętych art. 12b, gdy ekspertyza jest wymagana, właściwy podmiot zleca jej sporządzenie w terminie 30 dni od otrzymania wniosku. Nie jest to termin na obowiązkowe zakończenie samej ekspertyzy. Wniosek rozpatruje się następnie w terminie 30 dni od otrzymania opracowania.
– Kto ponosi koszt ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania?
Zgodnie z art. 12c ust. 6 koszt sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca. W przypadku kilku wniosków możliwe jest przygotowanie jednego opracowania obejmującego wybrane lub wszystkie zgłoszone punkty ładowania, co może ułatwiać organizację i rozliczenie prac.
– Czy elektryk posiadający uprawnienia SEP może sam wykonać ekspertyzę?
Samo świadectwo kwalifikacyjne SEP nie jest wystarczające. Ekspertyzę ustawową musi sporządzić osoba posiadająca wymagane uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności elektrycznej i elektroenergetycznej.
– Czy można zamontować 20 lub 40 ładowarek bez zwiększania mocy przyłączeniowej?
W niektórych budynkach jest to możliwe dzięki właściwie zaprojektowanej infrastrukturze i systemowi zarządzania mocą. Decyzja zależy jednak od rzeczywistych parametrów przyłącza, instalacji elektrycznej, obciążenia budynku oraz potrzeb użytkowników. Nie można zakładać takiej możliwości bez analizy technicznej.
– Czy wcześniejsza ekspertyza może obejmować kolejne punkty ładowania?
To zależy od jej zakresu oraz stanu instalacji. Ustawa pozwala sporządzić jedną ekspertyzę dla kilku wniosków. W przypadku późniejszych podłączeń należy sprawdzić, czy planowane urządzenie mieści się w analizowanym zakresie, czy nie zmieniły się parametry instalacji oraz czy nadal istnieją podstawy do zastosowania przyjętych rozwiązań.
– Czy zarządca powinien wyłączyć wszystkie wallboxy, jeśli nie ma ich dokumentacji?
Nie ma podstaw do automatycznego przyjmowania, że każdy punkt ładowania bez kompletnego archiwum dokumentów musi zostać zdemontowany lub wyłączony. Konieczna jest jednak weryfikacja stanu technicznego, bezpieczeństwa i spełnienia właściwych wymagań. Jeżeli zostaną wykryte niebezpieczne nieprawidłowości, należy podjąć odpowiednie działania zabezpieczające.
Podsumowanie: nowy budynek nie zawsze oznacza gotową infrastrukturę ładowania
Przygotowanie budynku przez dewelopera może znacząco ułatwić rozwój elektromobilności. Zarezerwowana moc, szafy elektryczne i infrastruktura kanałowa ograniczają zakres późniejszych prac oraz potencjalne koszty inwestycji.
Nie powinny jednak automatycznie stanowić podstawy do wydawania kolejnych zgód na montaż wallboxów.
Kluczowe jest ustalenie, czy budynek posiada rzeczywiście zaprojektowaną i wykonaną instalację elektryczną przeznaczoną do zasilania punktów ładowania, czy jedynie elementy przygotowawcze umożliwiające jej późniejsze wykonanie.
Od tego zależy nie tylko ocena obowiązku sporządzenia ekspertyzy, ale również sposób planowania kolejnych instalacji.
Dla zarządcy nieruchomości najlepszym rozwiązaniem jest uporządkowanie tematu już na początku, kiedy w garażu działa zaledwie kilka stacji. Znacznie łatwiej wtedy przeanalizować dostępne możliwości niż po kilku latach, gdy powstanie kilkadziesiąt niezależnych instalacji.
Greenkick – pomożemy zweryfikować gotowość budynku do montażu wallboxów
W Greenkick specjalizujemy się w kompleksowej obsłudze infrastruktury ładowania samochodów elektrycznych w budynkach wielorodzinnych – od weryfikacji dokumentacji i ekspertyz dopuszczalności, przez projektowanie instalacji, aż po montaż, uruchomienie i serwis stacji ładowania.
Współpracujemy z zarządcami nieruchomości, wspólnotami, spółdzielniami i inwestorami na terenie całej Polski.
Jeżeli zarządzasz nowym budynkiem i nie masz pewności, czy infrastruktura przygotowana przez dewelopera rzeczywiście umożliwia montaż kolejnych wallboxów, pomożemy to ustalić.
Sprawdzimy istniejące rozwiązania, wskażemy ewentualne braki i zaproponujemy sposób uporządkowania infrastruktury, również wtedy, gdy część urządzeń została już zamontowana.
Wszystko załatwiamy za Ciebie – od dokumentacji po bezpieczną i zgodną z przepisami infrastrukturę ładowania.
Skontaktuj się z Greenkick i sprawdź gotowość swojego budynku na elektromobilność!
Podstawa prawna i źródła
- Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1243, w szczególności art. 12, 12a, 12b i 12c. Przepisy art. 12b i 12c dotyczące procedury instalacji punktów ładowania obowiązują od 24 grudnia 2021 r.; tekst jednolity uwzględnia stan prawny na 26 sierpnia 2026 r.
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 524 z późniejszymi zmianami, w szczególności art. 62 i 63 dotyczące kontroli okresowych i dokumentacji obiektu.
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – tekst jednolity Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późniejszymi zmianami, z uwzględnieniem szczególnych przepisów przejściowych obowiązujących od 20 września 2026 r.
- Urząd Dozoru Technicznego – Kiedy urządzenie podlega badaniom – zasady kwalifikacji infrastruktury podlegającej badaniom UDT.
Stan prawny opracowania: 13 listopada 2026 r.