Elektromobilność w budynkach wielorodzinnych to już nie przyszłość, tylko codzienność. Coraz więcej mieszkańców kupuje samochody elektryczne, a wraz z nimi pojawia się potrzeba ładowania pojazdu w miejscu zamieszkania. Naturalnym krokiem jest więc wniosek do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o zgodę na instalację punktu ładowania na miejscu postojowym.
Na poziomie deklaracji wszyscy są „za zieloną energią”. Problemy zaczynają się wtedy, gdy wniosek dotyczy punktu ładowania o mocy powyżej 11 kW. W tym momencie emocje rosną, zarządy zaczynają sięgać po argumenty bezpieczeństwa, mieszkańcy mówią o swoich prawach, a w tle pojawia się pytanie, które regularnie dzieli prawników, inżynierów i zarządców.
Czy najpierw powinna być ekspertyza dopuszczalności instalacji punktu ładowania, a dopiero potem zgoda wspólnoty, czy odwrotnie. I co dokładnie wynika z ustawy, a co jest tylko zdroworozsądkową próbą „naprawienia” przepisów.
Ten artykuł porządkuje temat w sposób jednoznaczny. Nie opisuje, jak byłoby logicznie czy wygodnie, tylko jak wygląda procedura wynikająca z literalnego brzmienia art. 12b ustawy o elektromobilności. Nawet jeśli prowadzi to do wniosków, które nie każdemu się spodobają.
Art. 12b ustawy o elektromobilności jako punkt wyjścia
Podstawą całego procesu instalacji punktu ładowania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym jest art. 12b ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. To przepis szczególny, który wprowadza wyjątek od klasycznych zasad zarządzania nieruchomością wspólną.
Ustawa przyznaje właścicielowi lokalu prawo do wystąpienia z wnioskiem o instalację punktu ładowania na miejscu postojowym do wyłącznego użytku. Jednocześnie ogranicza możliwość odmowy przez wspólnotę do ściśle określonych przypadków. Nie ma tu dowolności, uznaniowości ani miejsca na argumenty typu „nie, bo inni też będą chcieli”.
Jednocześnie art. 12b wprowadza rozróżnienie pomiędzy punktami ładowania o mocy do 11 kW oraz powyżej 11 kW. I właśnie to rozróżnienie determinuje dalszą procedurę.
Wniosek mieszkańca zawsze jest pierwszym krokiem
Niezależnie od planowanej mocy punktu ładowania proces zawsze zaczyna się od złożenia wniosku przez mieszkańca. Ustawa jasno określa, co taki wniosek powinien zawierać. Nie ma tu miejsca na dowolność po stronie zarządu.
Wnioskodawca musi wykazać, że posiada tytuł prawny do lokalu w danym budynku oraz że przysługuje mu prawo do korzystania z konkretnego miejsca postojowego do wyłącznego użytku. Dodatkowo musi złożyć oświadczenie, że zobowiązuje się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania. Chodzi tu nie tylko o koszt samej ładowarki, ale również o projekt, wykonanie instalacji, ewentualną modernizację infrastruktury elektrycznej, rozliczenie energii oraz późniejszą eksploatację.
Na tym etapie nie ma mowy o ekspertyzie technicznej ani o projekcie. Ustawa nie wymaga, aby mieszkaniec ponosił takie koszty przed uzyskaniem zgody wspólnoty lub zarządu. I to jest kluczowy element, który często bywa pomijany w dyskusjach.
Weryfikacja formalna wniosku bez analizy technicznej
Po złożeniu wniosku zarząd wspólnoty lub zarządca dokonuje jego weryfikacji. Trzeba to podkreślić bardzo wyraźnie. Jest to weryfikacja wyłącznie formalna, a nie techniczna.
Na tym etapie sprawdza się, czy wnioskodawca faktycznie ma tytuł prawny do lokalu i miejsca postojowego oraz czy złożył wszystkie wymagane oświadczenia. Jeżeli którykolwiek z tych elementów nie jest spełniony, zarząd może odmówić zgody już na tym etapie i taka odmowa będzie w pełni zgodna z ustawą.
Nie bada się jeszcze możliwości technicznych instalacji, nie analizuje mocy przyłączeniowej budynku, nie rozważa konieczności modernizacji rozdzielni ani WLZ. Te kwestie są poza zakresem tego etapu.
Punkty ładowania do 11 kW: Zgoda zarządu po wniosku
Jeżeli wniosek dotyczy punktu ładowania o mocy do 11 kW, procedura jest stosunkowo prosta. Po pozytywnej weryfikacji formalnej zarząd wspólnoty wydaje zgodę na instalację punktu ładowania.
Ta zgoda ma charakter formalny. Oznacza, że wspólnota nie sprzeciwia się instalacji co do zasady, a mieszkaniec może przejść do kolejnych kroków, czyli przygotowania projektu, wykonania instalacji oraz spełnienia wymagań technicznych.
Warto podkreślić, że również w przypadku punktów do 11 kW zgoda jest wydawana przed ekspertyzą. Ustawa nie przewiduje obowiązku sporządzania ekspertyzy technicznej przed udzieleniem zgody w tym zakresie.
Punkty ładowania powyżej 11 kW: Rola wspólnoty mieszkaniowej
Sytuacja zmienia się w momencie, gdy wniosek dotyczy punktu ładowania o mocy powyżej 11 kW. Ustawodawca uznał, że taka instalacja może mieć istotniejszy wpływ na nieruchomość wspólną, dlatego wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały.
I tu pojawia się kluczowy moment, który bywa źródłem sporów interpretacyjnych. Zgoda wspólnoty jest udzielana po weryfikacji formalnej wniosku, a nie po sporządzeniu ekspertyzy.
Wspólnota na tym etapie nie rozstrzyga, czy instalacja jest technicznie możliwa. Rozstrzyga jedynie, czy wyraża zgodę co do zasady na dalsze czynności związane z instalacją punktu ładowania przez konkretnego mieszkańca, który spełnił ustawowe warunki formalne.
To oznacza, że głosowanie wspólnoty dotyczy zgody formalnej, a nie technicznej.
Dlaczego zgoda jest przed ekspertyzą?
Z perspektywy inżynierskiej i zdroworozsądkowej takie rozwiązanie może wydawać się nielogiczne. Naturalnym odruchem jest chęć poznania możliwości technicznych przed podjęciem decyzji. Jednak ustawodawca przyjął inną konstrukcję.
Celem art. 12b było zapewnienie mieszkańcom realnej możliwości instalacji punktów ładowania bez ryzyka, że poniosą znaczące koszty na etapie, na którym wspólnota mogłaby jeszcze swobodnie odmówić zgody. Gdyby ekspertyza i projekt miały być wykonywane przed uzyskaniem zgody, mieszkaniec mógłby wydać kilka lub kilkanaście tysięcy złotych, a następnie usłyszeć, że wspólnota nie wyraża zgody z powodów pozatechnicznych.
Ustawa miała temu zapobiec. Dlatego zgoda formalna jest udzielana przed ekspertyzą, a po jej udzieleniu wspólnota traci możliwość odmowy z przyczyn innych niż te wskazane wprost w ustawie.
Ekspertyza jako etap następczy
Dopiero po uzyskaniu zgody zarządu w przypadku punktów do 11 kW lub zgody wspólnoty w przypadku punktów powyżej 11 kW pojawia się etap ekspertyzy technicznej. Zarząd zleca jej sporządzenie, jeżeli jest ona wymagana, a następnie udostępnia ją wnioskodawcy.
Ekspertyza nie służy ponownemu głosowaniu ani ocenie zasadności zgody. Jej zadaniem jest wyłącznie odpowiedź na pytanie, czy instalacja punktu ładowania w danej konfiguracji jest technicznie możliwa i bezpieczna.
Może się zdarzyć, że ekspertyza wykaże brak możliwości technicznych. W takim przypadku realizacja instalacji nie będzie możliwa, mimo wcześniejszej zgody formalnej. Jest to jedna z ustawowych przesłanek, które faktycznie blokują inwestycję.
Odmowa po zgodzie: Kiedy jest możliwa?
Po udzieleniu zgody formalnej wspólnota lub zarząd nie mogą już swobodnie zmienić zdania. Odmowa realizacji instalacji może nastąpić wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie. Najczęściej będzie to negatywny wynik ekspertyzy technicznej.
Nie jest dopuszczalne cofnięcie zgody z powodu obaw sąsiadów, zmiany składu zarządu, presji mieszkańców czy argumentów finansowych, które nie były podnoszone na etapie weryfikacji formalnej.
To bardzo istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego zarówno wspólnoty, jak i wnioskodawcy.
Dlaczego to rozwiązanie nie jest idealne, ale obowiązuje?
Nie da się ukryć, że konstrukcja przyjęta w art. 12b nie jest wzorem logiki proceduralnej. Z punktu widzenia zarządcy czy projektanta bardziej intuicyjne byłoby poznanie możliwości technicznych przed głosowaniem wspólnoty.
Jednak prawo nie zawsze podąża za intuicją techniczną. W tym przypadku ustawodawca wyraźnie postawił na ochronę interesu wnioskodawcy i ograniczenie uznaniowości wspólnot.
Dopóki przepis nie zostanie zmieniony, procedura wygląda dokładnie tak, jak została opisana powyżej. Próby jej „naprawiania” poprzez odwracanie kolejności czynności mogą prowadzić do sporów i podważania decyzji wspólnoty.
Podsumowanie
Proces instalacji punktu ładowania w budynku wielorodzinnym, także o mocy powyżej 11 kW, jest jasno określony w ustawie o elektromobilności. Najpierw jest wniosek i weryfikacja formalna, następnie zgoda zarządu lub wspólnoty, a dopiero potem ekspertyza techniczna.
Zgoda ta ma charakter formalny i warunkowy. Nie rozstrzyga o możliwości technicznej instalacji, ale otwiera drogę do dalszych działań. Ekspertyza służy weryfikacji technicznej, a nie podejmowaniu decyzji politycznych czy sąsiedzkich.
To rozwiązanie nie jest idealne, ale obowiązuje. A jego zrozumienie pozwala uniknąć wielu niepotrzebnych konfliktów, błędów proceduralnych i sporów prawnych, które dziś coraz częściej trafiają na wokandę.