Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe, zarządcy i projektanci powołują się na pojęcie „immisji pośredniej”, aby odmówić zgody na montaż ładowarki do samochodu elektrycznego. Argument brzmi znajomo: „ładowarka może oddziaływać na inne lokale, a to narusza prawo sąsiedzkie”.
Problem w tym, że to całkowite niezrozumienie przepisów. Immisja pośrednia ma w polskim prawie bardzo konkretne znaczenie – dotyczy przypadków, gdy ktoś faktycznie zakłóca korzystanie z cudzej nieruchomości poprzez hałas, zapach, dym lub inne uciążliwości. Nie może być natomiast używana jako ogólny pretekst do blokowania nowoczesnych urządzeń zgodnych z normami.
Ładowarka samochodu elektrycznego nie jest źródłem immisji w rozumieniu prawa. To certyfikowane urządzenie elektryczne o mocy porównywalnej z kuchenką indukcyjną czy bojlerem. A mimo to – hasło „immisja” w wielu wspólnotach działa dziś jak magiczne słowo, które zatrzymuje całą procedurę montażu.
Czym w ogóle jest immisja pośrednia?
Podstawą prawną jest art. 144 Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Innymi słowy – chodzi o sytuacje, gdy sąsiad realnie utrudnia życie innym mieszkańcom. Klasyczne przykłady to:
- hałasujące wentylatory,
- dym z kominka,
- silne wibracje z warsztatu.
Immisja pośrednia to oddziaływanie niewymierne – takie, które nie wchodzi fizycznie na cudzy teren, ale mimo to obiektywnie przeszkadza. W prawie chodzi zawsze o rzeczywiste i ponadprzeciętne zakłócenie, a nie o subiektyczną obawę, że coś może się wydarzyć.
Dlaczego stacja ładowania nie jest immisją?
W kontekście elektromobilności niektórzy zarządcy próbują twierdzić, że ładowarka może:
- „emitować ciepło”,
- „wytwarzać pole elektromagnetyczne”,
- „stanowić zagrożenie pożarowe dla sąsiadów”.
Żadne z tych twierdzeń nie znajduje potwierdzenia w obowiązujących normach technicznych ani w przepisach.
Promieniowanie elektromagnetyczne
Stacje ładowania spełniają wymagania kompatybilności elektromagnetycznej EMC (dyrektywa 2014/30/UE), a ich pole jest wielokrotnie mniejsze niż np. router Wi-Fi. Nie ma więc mowy o przekroczeniu dopuszczalnych norm promieniowania.
Wydzielanie ciepła
Każde urządzenie elektryczne zamienia część energii w ciepło – podobnie działa komputer, zasilacz, a nawet żarówka. Różnica jest symboliczna i nie ma wpływu na temperaturę w pomieszczeniu garażu.
Hałas i drgania
Stacje ładowania są urządzeniami pasywnymi akustycznie – jedynym elementem, który może generować dźwięk, jest wentylator chłodzenia, o głośności porównywalnej z komputerem stacjonarnym.
W świetle powyższego nie sposób mówić o jakimkolwiek zakłóceniu korzystania z nieruchomości sąsiednich. A skoro nie ma zakłócenia – nie ma immisji.
Co mówi prawo budowlane i techniczne?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, każdy obiekt i jego instalacje muszą zapewniać:
„bezpieczeństwo pożarowe, higienę, zdrowie, ochronę środowiska oraz oszczędność energii i izolacyjność cieplną”.
To właśnie w tym przepisie mieści się obowiązek stosowania odpowiednich zabezpieczeń i standardów technicznych. Nie ma w nim natomiast żadnego ograniczenia co do lokalizacji ładowarki w garażu podziemnym ani odniesienia do „immisji”. Jeśli instalacja spełnia wymagania techniczno-budowlane i została wykonana przez osobę z uprawnieniami elektrycznymi, nie może być uznana za naruszenie prawa sąsiedzkiego.
Ustawa o elektromobilności: jednoznaczne przepisy
Artykuł 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych precyzyjnie określa, kiedy wspólnota mieszkaniowa może odmówić zgody na montaż stacji ładowania:
- gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja jest technicznie niemożliwa,
- gdy wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do lokalu lub miejsca postojowego,
- gdy nie zobowiązał się do pokrycia kosztów.
Tylko te przesłanki mają znaczenie. Nie ma żadnego zapisu o „oddziaływaniu na inne lokale” czy „immisjach pośrednich”. Ministerstwo Klimatu i Środowiska potwierdziło to w pismach z 2024 r. (sygn. DEG-WE.055.109.2024.MP oraz DEI-WE.055.8.2024.AŻ), podkreślając, że:
„Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może wprowadzać dodatkowych powodów odmowy nieprzewidzianych w ustawie.”
Oznacza to, że argument o immisji jest bezpodstawnym rozszerzeniem prawa, a każda odmowa z tego powodu może być skutecznie podważona w sądzie.
Immisja wymaga realnej szkody – a nie obawy
Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że immisja istnieje tylko wtedy, gdy jej skutki są obiektywnie odczuwalne i mierzalne. W wyroku z 3 kwietnia 2019 r. (II CSK 95/18) czytamy:
„Dla uznania, że dane oddziaływanie stanowi immisję przekraczającą przeciętną miarę, konieczne jest wykazanie, że jego natężenie rzeczywiście zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w sposób obiektywnie uciążliwy.”
Stacja ładowania, która pracuje w granicach norm i nie powoduje żadnych zakłóceń, nie spełnia tego warunku. Nie wystarczy sama obawa, że coś „może być szkodliwe” – potrzebne są dowody techniczne: pomiary hałasu, pola elektromagnetycznego, temperatury. Bez nich twierdzenie o immisji to czysta spekulacja.
Wspólnota nie jest organem do oceny „oddziaływań”
To niezwykle ważne: wspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do oceny zagrożeń technicznych, pożarowych ani tzw. immisji. Nie jest organem nadzoru budowlanego ani instytucją ochrony środowiska. Jej rola w procedurze art. 12b ogranicza się do sprawdzenia, czy:
- wniosek jest kompletny,
- ekspertyza elektryczna jest pozytywna,
- wnioskodawca zobowiązał się do pokrycia kosztów.
I tylko na tej podstawie może wyrazić lub odmówić zgody. Powoływanie się na „immisję” to przekroczenie kompetencji i działanie sprzeczne z ustawą.
W razie sporu sądowego takie decyzje są uchylane – czego dowodem jest wyrok II C 169/24, w którym sąd uznał odmowę wspólnoty za bezzasadną i nakazał wydanie zgody na montaż punktu ładowania.
Immisja w praktyce: gdzie naprawdę ma zastosowanie
Prawo cywilne dopuszcza możliwość powołania się na immisję np. wtedy, gdy:
- restauracja generuje zapachy przenikające do mieszkań,
- fabryka hałasuje nocą,
- sąsiad odprowadza wody opadowe na cudzy grunt.
W każdym z tych przypadków istnieje mierzalne oddziaływanie. Stacja ładowania samochodu elektrycznego, zasilana z istniejącej instalacji i używana sporadycznie przez kilka godzin nocą, nie tworzy żadnego porównywalnego efektu.
To urządzenie o charakterze pasywnym, zamkniętym w obudowie o stopniu ochrony IP54, bez emisji, bez wibracji, bez spalin. Twierdzenie, że stanowi „oddziaływanie ponad przeciętną miarę”, jest po prostu absurdalne.
Immisja a bezpieczeństwo pożarowe
Niektórzy próbują rozszerzyć pojęcie immisji na „zagrożenie pożarem”. Tymczasem przepisy o ochronie przeciwpożarowej jasno określają, że obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego spoczywa na zarządcy budynku i realizowany jest poprzez:
- sprawne urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice,
- przeglądy techniczne,
- możliwość ewakuacji,
- przeszkolenie użytkowników.
Nie ma natomiast żadnego przepisu, który zakazywałby montażu ładowarki w garażu podziemnym z powodu klasy odporności ogniowej konstrukcji. Jeśli instalacja jest wykonana zgodnie z rozporządzeniem Ministra Energii z 26 czerwca 2019 r. w sprawie wymagań technicznych dla stacji ładowania, spełnia normy bezpieczeństwa pożarowego.
Takie urządzenie nie zwiększa ryzyka pożaru, a więc nie może być uznane za źródło immisji.
Immisja a prawo własności
Prawo własności (art. 140 KC) daje właścicielowi prawo do korzystania z nieruchomości w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Skoro ustawa o elektromobilności wyraźnie przyznaje prawo do instalacji punktu ładowania, to ograniczanie go z powodu rzekomej immisji jest sprzeczne z podstawowymi zasadami prawa cywilnego.
Wspólnota nie może wprowadzać zakazów, które ograniczają ustawowo chronione prawo właściciela lokalu. Działając w ten sposób, narusza nie tylko przepisy o elektromobilności, ale także zasadę proporcjonalności i swobodę korzystania z własności.
Europejski kontekst: prawo do infrastruktury ładowania
Dyrektywa 2018/844/UE nakłada na państwa członkowskie obowiązek zapewnienia możliwości instalacji infrastruktury ładowania w nowych i istniejących budynkach. Polska wdrożyła te przepisy właśnie przez art. 12b ustawy o elektromobilności.
W świetle prawa unijnego właściciel lokalu ma więc pozytywne prawo do ładowania pojazdu elektrycznego. Każda krajowa interpretacja, która to prawo ogranicza – np. powołując się na „immisję” – stoi w sprzeczności z celem dyrektywy i zasadą swobodnego przepływu energii.
Jak wygląda praktyka w Europie?
W Niemczech, Austrii, Norwegii czy Holandii ładowarki w garażach podziemnych są standardem. Nie wymagają dodatkowych pozwoleń ani ekspertyz pożarowych – wystarczy zgoda wspólnoty, jeśli instalacja dotyczy części wspólnych.
Co więcej, niemieckie sądy (np. OLG Stuttgart, 2022 r.) uznały, że odmowa zgody na montaż ładowarki jest sprzeczna z dobrym obyczajem i prawem własności, chyba że istnieje dowód na rzeczywiste zagrożenie. Polska idzie w tym samym kierunku – wprost w ustawie zapisano, że odmowa może nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach technicznych.
Praktyczne wnioski dla wspólnot i mieszkańców
- Nie istnieje przepis zakazujący ładowania samochodu elektrycznego w garażu podziemnym.
- Immisja pośrednia nie ma zastosowania, jeśli urządzenie spełnia normy techniczne i nie generuje uciążliwości.
- Wspólnota nie jest organem technicznym – nie może oceniać zagrożeń pożarowych ani elektromagnetycznych.
- Ekspertyza dopuszczalności instalacji dotyczy wyłącznie stanu instalacji elektrycznej, nie „oddziaływań”.
- Odmowa z powodu immisji może być zaskarżona w sądzie – i z dużym prawdopodobieństwem zostanie uchylona.
Podsumowanie: mit, który warto wreszcie obalić!
„Immisja pośrednia” to dziś jedno z najczęściej nadużywanych pojęć w kontekście elektromobilności. Stała się wygodnym narzędziem do blokowania zmian – mimo że nie ma żadnego związku z rzeczywistym stanem prawnym.
Stacja ładowania EV nie wytwarza hałasu, nie emituje spalin, nie zwiększa ryzyka pożaru. Nie jest więc immisją. Jest elementem nowoczesnej infrastruktury budynku, którą prawo nakazuje wspierać, a nie zwalczać.
Prawo cywilne, budowlane, przeciwpożarowe i energetyczne są tu jednoznaczne: jeśli instalacja spełnia normy – nie można jej zakazać z powodu immisji.
Ostatnie słowo
W dobie transformacji energetycznej i elektryfikacji transportu każde blokowanie rozwoju infrastruktury ładowania pod pozorem „ochrony sąsiadów” to krok wstecz. Nie ma tu żadnej tajemniczej „luki prawnej”. Jest za to wyraźne prawo – po stronie rozsądku, bezpieczeństwa i nowoczesności.
Ładowarka w garażu podziemnym nie jest zagrożeniem, lecz dowodem, że budynek nadąża za rzeczywistością. A pojęcie „immisji pośredniej” powinno wrócić tam, gdzie jego miejsce – do podręcznika prawa cywilnego, nie do praktyki blokowania elektromobilności.