Dynamiczny rozwój elektromobilności w Polsce sprawia, że coraz więcej firm poszukuje terenów i miejsc parkingowych, na których można zainstalować nowoczesne stacje ładowania samochodów elektrycznych. Choć jeszcze kilka lat temu temat ten dotyczył głównie dużych sieci handlowych czy operatorów autostrad, dziś na współpracę z branżą EV mogą liczyć również właściciele prywatnych gruntów, hoteli, biurowców, stacji paliw czy parkingów w miastach.
Jedną z najprostszych i najkorzystniejszych form współpracy jest dzierżawa części nieruchomości pod stację ładowania – model, który łączy długoterminową stabilność z niskim ryzykiem inwestycyjnym.
Dlaczego operatorzy szukają dzierżawców, a nie kupują gruntów?
Większość firm rozwijających sieci stacji ładowania nie dąży do zakupu nieruchomości, lecz do ich wieloletniej dzierżawy. Takie podejście jest bardziej elastyczne finansowo i pozwala szybciej rozwijać sieć w różnych częściach kraju. Dzierżawa oznacza, że właściciel gruntu nie traci prawa własności – udostępnia jedynie niewielki fragment swojej nieruchomości (zwykle od kilku do kilkudziesięciu metrów kwadratowych), na którym powstaje infrastruktura ładowania.
Dla operatora to oszczędność czasu i środków. Dla właściciela – stałe źródło dochodu bez angażowania kapitału.
Zgodnie z obowiązującymi na rynku standardami, firmy instalujące stacje EV preferują umowy dzierżawy zawierane na minimum 10–15 lat. Taki okres zapewnia zwrot z inwestycji w infrastrukturę, a właścicielowi daje gwarancję stabilnych wpływów przez wiele lat.
Jak wygląda proces dzierżawy miejsca pod stację ładowania?
Proces współpracy z operatorem lub brokerem dzierżawy jest przejrzysty i dobrze ustrukturyzowany. Zazwyczaj obejmuje on następujące etapy:
- Zgłoszenie lokalizacji – właściciel nieruchomości wypełnia prosty formularz (np. arkusz danych technicznych), w którym podaje adres, numer działki, powierzchnię, dostęp do przyłącza energetycznego oraz informacje o istniejącej infrastrukturze parkingowej. Wzory takich formularzy zawierają m.in. pola dotyczące dostępu do drogi publicznej, istnienia wjazdu, warunków zabudowy czy planu zagospodarowania terenu.
- Weryfikacja potencjału lokalizacji – broker lub operator analizuje przesłane dane, ocenia możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i potencjalne zainteresowanie kierowców. Priorytet otrzymują miejsca w pobliżu głównych dróg, centrów handlowych i węzłów komunikacyjnych.
- Wizja lokalna i negocjacje – jeśli lokalizacja spełnia podstawowe kryteria, przedstawiciel operatora lub pośrednik organizuje wizję lokalną, by ocenić teren i omówić warunki finansowe.
- Podpisanie umowy dzierżawy – po uzgodnieniu szczegółów (okres dzierżawy, czynsz, dostęp do przyłącza), strony zawierają umowę określającą wszystkie prawa i obowiązki.
- Projekt, przyłącze i budowa stacji – po stronie operatora leży pełna odpowiedzialność za uzyskanie warunków przyłączenia, wykonanie projektu i budowę instalacji. Dla właściciela to proces praktycznie bezobsługowy – jego rola ogranicza się do udostępnienia gruntu i podpisania umowy.
Wymagania lokalizacyjne – jakie miejsca mają największe szanse
Operatorzy i inwestorzy nie przyjmują każdej lokalizacji. Z dokumentów takich jak „Wprowadzenie do umowy agencyjnej” wynika jasno, że idealne miejsce na stację ładowania musi spełniać kilka podstawowych kryteriów:
- Łatwy, całodobowy dostęp (24/7) dla kierowców, najlepiej z utwardzonym dojazdem.
- Bezpłatny parking dla użytkowników stacji (minimum 2–4 stanowiska).
- Powierzchnia od 25 do 90 m² w zależności od liczby punktów ładowania i konieczności montażu stacji transformatorowej.
- Bliskość sieci energetycznej – najlepiej, jeśli przy działce znajduje się transformator lub linia średniego napięcia.
- Widoczność z drogi i możliwość łatwego oznakowania miejsca.
- Dostęp do zaplecza socjalnego (np. toaleta, kawiarnia, sklep) – szczególnie istotny w lokalizacjach przy autostradach i drogach ekspresowych.
Najbardziej pożądane lokalizacje to:
- węzły autostradowe i drogi TEN-T,
- centra handlowe i retail parki,
- parki rozrywki, hotele i atrakcje turystyczne,
- stacje paliw i postoje dla ciężarówek,
- miejskie parkingi publiczne i prywatne.
W przypadku projektów współfinansowanych z funduszy CEF (Connecting Europe Facility), lokalizacja musi znajdować się do 3 km od głównych korytarzy sieci TEN-T, a minimalna moc przyłączeniowa to 150–300 kW.
Modele finansowe – jak naliczany jest czynsz za dzierżawę
Zgodnie z branżową praktyką oraz zapisami w materiałach dla agentów, funkcjonują trzy podstawowe modele finansowe:
- Czynsz stały (fixed fee) – właściciel otrzymuje comiesięczną, z góry ustaloną kwotę. To najprostsze rozwiązanie, szczególnie popularne przy mniejszych stacjach AC.
- Czynsz zmienny (revenue sharing) – wysokość wynagrodzenia zależy od obrotów generowanych przez stację ładowania. Właściciel otrzymuje np. 5–15% przychodu netto z ładowania. Taki model bywa atrakcyjny, gdy ruch w danej lokalizacji jest duży (np. galerie handlowe, hotele przy trasach).
- Model mieszany (fixed + revenue) – połączenie stałego czynszu z udziałem w przychodach. Przykładowo: 500 zł miesięcznie + 10% z przychodu stacji.
Wysokość czynszu zależy od mocy przyłączeniowej, ruchu w lokalizacji, standardu infrastruktury i długości umowy. Zgodnie z danymi z załącznika umownego, w przypadku lokalizacji przy głównych drogach TEN-T stawki wynagrodzenia dla pośrednika i wartości inwestycji są najwyższe (nawet kilka tysięcy euro za punkt), natomiast w obiektach typu retail park – niższe.
Dla właściciela nieruchomości przekłada się to na miesięczny przychód rzędu kilkuset do kilku tysięcy złotych, przy całkowitym braku kosztów własnych.
Rola pośrednika i operatora – kto za co odpowiada
W procesie dzierżawy miejsc pod stacje EV często uczestniczą trzy strony:
- Właściciel nieruchomości,
- Pośrednik (broker),
- Operator stacji ładowania (CPO).
Pośrednik odpowiada za pozyskanie i wstępną ocenę lokalizacji, w tym zebranie informacji o stanie prawnym działki, dostępie do sieci energetycznej i warunkach zabudowy.
Wspiera też negocjacje między właścicielem a operatorem, przygotowując dokumentację i propozycję umowy dzierżawy.
Operator stacji (CPO) natomiast:
- finansuje i buduje infrastrukturę,
- uzyskuje warunki przyłączenia i pozwolenia,
- zarządza stacją po jej uruchomieniu,
- odpowiada za serwis, systemy płatności i marketing.
Właściciel gruntu nie musi martwić się o techniczne aspekty. Jego rola ogranicza się do podpisania umowy i udostępnienia powierzchni.
Zaletą współpracy z pośrednikiem jest to, że umowy i procesy są standaryzowane – właściciel zyskuje pewność, że wszystkie formalności zostaną przeprowadzone zgodnie z prawem, a wynagrodzenie naliczone dopiero po zawarciu faktycznej umowy dzierżawy.
Co powinien zawierać dobry projekt umowy dzierżawy?
Każda umowa dzierżawy powinna jasno określać kluczowe elementy:
- dokładną powierzchnię i położenie działki,
- czas trwania umowy (zazwyczaj 10–15 lat),
- wysokość i sposób naliczania czynszu,
- zakres odpowiedzialności za przyłącze i instalację,
- zasady rozwiązania umowy i zwrotu terenu,
- możliwość modernizacji infrastruktury.
Zgodnie z zapisami w umowie pośrednictwa, operatorzy stacji (np. spółki z sektora odnawialnej energii) mają obowiązek zapewnienia, że każda inwestycja spełnia standardy techniczne i środowiskowe. W przypadku niezgodności lub braku wymaganej mocy przyłączeniowej, umowa może przewidywać obniżone wynagrodzenie.
Umowa może również zawierać zapis o współpracy w zakresie reklamy (np. możliwość ustawienia tablic informacyjnych o stacji ładowania) oraz klauzulę poufności.
Jak długo trwa proces i kiedy właściciel zaczyna zarabiać?
Czas od zgłoszenia lokalizacji do uruchomienia stacji zależy głównie od dostępności mocy przyłączeniowej. W lokalizacjach, gdzie sieć elektroenergetyczna jest gotowa, całość inwestycji może potrwać 6–9 miesięcy. Tam, gdzie potrzebne jest wykonanie nowego przyłącza, proces wydłuża się do 12–18 miesięcy.
Właściciel nieruchomości otrzymuje pierwsze wynagrodzenie dopiero po:
- podpisaniu umowy dzierżawy,
- uzyskaniu warunków przyłączenia (jeśli wymagane),
- lub w przypadku stacji już istniejących – po przeniesieniu prawa do korzystania z infrastruktury.
Warto zaznaczyć, że po stronie operatora leżą wszystkie koszty formalne i techniczne: projekt, nadzór budowlany, uzgodnienia z OSD, wykonanie przyłącza i montaż urządzeń.
Korzyści dla właścicieli nieruchomości
Dzierżawa miejsca pod stację ładowania EV to rozwiązanie, które łączy niskie ryzyko z długofalowym zyskiem. Najważniejsze korzyści to:
- Stały, pasywny dochód – umowa zapewnia regularne wpływy bez angażowania kapitału.
- Zwiększenie wartości nieruchomości – obecność stacji ładowania podnosi atrakcyjność obiektu (np. hotelu, centrum handlowego, biurowca).
- Wizerunek nowoczesnego, ekologicznego miejsca – instalacja stacji wspiera zrównoważony rozwój i może być atutem marketingowym.
- Brak kosztów inwestycyjnych i serwisowych – całość nakładów ponosi operator.
- Długoterminowa stabilność – umowy zawierane są nawet na 15 lat.
Właściciele parkingów i obiektów komercyjnych coraz częściej traktują stacje ładowania nie jako obciążenie, lecz dodatkowe źródło przychodu i sposób na przyciągnięcie nowych klientów.
Potencjalne ryzyka i jak ich uniknąć
Jak w każdej współpracy, także przy dzierżawie pod stację ładowania warto zadbać o kilka kwestii:
- weryfikację operatora lub pośrednika,
- jasne zapisy dotyczące odpowiedzialności za infrastrukturę i ewentualne szkody,
- uregulowany stan prawny działki (brak sporów, hipoteki, służebności),
- uzgodnienie zasad rozwiązania umowy przed terminem,
- oraz precyzyjne określenie zakresu korzystania z terenu (np. dostępu serwisowego, przyłącza).
W przypadku współpracy z pośrednikiem warto upewnić się, że posiada on polisę OC oraz działa na podstawie umowy z operatorem sieci – takie wymogi zawarte są w dokumentach pośrednictwa, które przewidują pełną odpowiedzialność zawodową brokera.
Dzierżawa a wykup – co się bardziej opłaca?
Coraz częściej właściciele gruntów pytają, czy lepiej sprzedać działkę pod stację ładowania, czy ją wydzierżawić. Według analiz rynkowych oraz informacji publikowanych m.in. przez Krupa Systems, wykup gruntu opłaca się tylko w wyjątkowych przypadkach – np. przy bardzo małej powierzchni w kluczowej lokalizacji miejskiej, gdzie operator planuje większą inwestycję.
W zdecydowanej większości sytuacji dzierżawa jest rozwiązaniem korzystniejszym:
- właściciel zachowuje własność nieruchomości,
- unika kosztów podatkowych od sprzedaży,
- i ma możliwość ponownego zagospodarowania terenu po wygaśnięciu umowy.
Dodatkowo, stacje ładowania montowane są w sposób niewymagający trwałej ingerencji w grunt – po zakończeniu umowy operator zobowiązuje się do demontażu urządzeń i przywrócenia terenu do stanu pierwotnego.
Jak zgłosić lokalizację?
Zgłoszenie miejsca pod stację ładowania jest proste i nie wymaga znajomości procedur inwestycyjnych. Wystarczy przekazać podstawowe dane:
- adres i numer działki,
- powierzchnię dostępną pod dzierżawę,
- informację o przyłączu energetycznym,
- zdjęcia lub zrzut z mapy Google/Geoportal,
- dane kontaktowe do właściciela.
Wielu operatorów oferuje specjalne formularze online, dzięki którym można przesłać lokalizację w kilka minut. Po wstępnej analizie kontaktuje się broker lub przedstawiciel operatora, by omówić potencjał i warunki współpracy.
Elektromobilność jako kierunek rozwoju nieruchomości
Wprowadzenie ustawy o elektromobilności oraz unijnych regulacji AFIR sprawia, że stacje ładowania przestają być nowinką, a stają się obowiązkowym elementem infrastruktury. Właściciele nieruchomości, którzy dziś zdecydują się na dzierżawę części parkingu, już w najbliższych latach mogą liczyć na znaczące korzyści – finansowe i wizerunkowe.
Dzięki rosnącej liczbie pojazdów elektrycznych w Polsce (ponad 60 tys. w 2025 r.) oraz dopłatom z programów unijnych, operatorzy intensywnie poszukują nowych miejsc. Szacuje się, że tylko w ramach sieci TEN-T w Polsce powstanie ponad 2 tysiące nowych punktów ładowania DC o mocy powyżej 150 kW do 2027 roku.
Podsumowanie
Dzierżawa miejsc parkingowych pod stacje ładowania samochodów elektrycznych to dziś jeden z najprostszych sposobów na dodatkowy dochód z nieruchomości. Nie wymaga inwestycji, nie wiąże się z ryzykiem technicznym, a jednocześnie podnosi wartość i prestiż obiektu.
Operatorzy sieci EV poszukują terenów przy głównych drogach, w miastach, przy galeriach i hotelach. Właściciel, który zdecyduje się na współpracę, może liczyć na:
- stabilny przychód,
- długoterminową umowę,
- oraz pełne wsparcie techniczne i formalne po stronie inwestora.
W czasach, gdy elektromobilność staje się filarem zrównoważonego transportu, warto sprawdzić, czy własny parking lub działka nie mogą stać się częścią tej transformacji.
Masz wolne miejsce parkingowe, grunt przy drodze lub teren komercyjny? Rozważ dzierżawę pod stację ładowania – to prosty sposób, by zyskać na zielonej rewolucji.