W ostatnich miesiącach coraz częściej spotykamy się z sytuacjami, w których zarządcy budynków wielorodzinnych powołują się na rzekome „ograniczenia przeciwpożarowe” jako argument przeciwko montażowi stacji ładowania do samochodów elektrycznych. Najczęściej pojawia się hasło: „klasa odporności ogniowej konstrukcji budynku jest zbyt niska, więc nie można instalować stacji ładowania”.
Brzmi poważnie — ale w praktyce, to nieporozumienie. Żadne przepisy prawa nie przewidują zakazu montażu punktów ładowania w zależności od klasy ogniowej budynku. A powoływanie się na takie „ograniczenie” jest nadużyciem, które może blokować rozwój elektromobilności i naruszać przepisy ustawy o elektromobilności.
W tym artykule wyjaśniam, skąd biorą się tego typu interpretacje, co tak naprawdę mówią przepisy oraz jak w praktyce reagować, gdy zarządca powołuje się na argument „niskiej klasy odporności ogniowej”.
Tło problemu: co się dzieje w praktyce?
Firmy zajmujące się budową stacji ładowania — zarówno prywatnych, jak i ogólnodostępnych — coraz częściej napotykają opór na etapie uzgodnień z zarządcami nieruchomości.
Najczęstszy scenariusz wygląda tak:
- inwestor lub właściciel miejsca postojowego składa wniosek o instalację punktu ładowania (zgodnie z art. 12b ustawy o elektromobilności),
- zarządca lub wspólnota zamiast procedować sprawę zgodnie z przepisami, konsultuje temat z projektantem budynku,
- projektant lub inspektor BHP informuje, że „budynek ma zbyt niską klasę odporności ogniowej, dlatego nie zaleca się montażu stacji ładowania EV”.
Na tej podstawie zarządca wstrzymuje całą procedurę — często nawet bez przeprowadzenia ekspertyzy, której wymaga ustawa. Problem w tym, że taka odmowa nie ma podstawy prawnej. I co więcej — może być uznana za działanie sprzeczne z ustawą o elektromobilności.
Co faktycznie mówi prawo?
Podstawowym aktem regulującym zasady instalacji punktów ładowania w budynkach mieszkalnych jest ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Kluczowy w tym kontekście jest art. 12b, który wprowadza bardzo klarowną procedurę.
Art. 12b ust. 1 ustawy:
„W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku.”
To oznacza, że zarządca nie wydaje zgody uznaniowo. Nie może wprowadzać dodatkowych kryteriów, których ustawa nie przewiduje.
Art. 12b ust. 8 określa cztery przypadki, w których można odmówić:
Zarządca lub wspólnota może odmówić zgody tylko wtedy, gdy:
- z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania nie jest możliwa,
- wnioskodawca nie ma tytułu prawnego do lokalu i miejsca postojowego,
- nie przedłożył wymaganych oświadczeń lub zgód,
- nie zobowiązał się do pokrycia kosztów instalacji i przyłączenia.
I to wszystko. Nie ma tam ani słowa o klasie odporności ogniowej, konstrukcji budynku, wentylacji czy „zaleceniach straży pożarnej”. Każda inna przyczyna odmowy – nawet jeśli brzmi technicznie – nie jest zgodna z ustawą.
Co to w ogóle jest „klasa odporności ogniowej”?
Zacznijmy od podstaw.
Odporność ogniowa to parametr konstrukcyjny budynku, określający, jak długo dany element (np. ściana, strop, słup) zachowuje nośność, szczelność i izolacyjność podczas pożaru. Oznacza się ją literami R, E, I i czasem w minutach (np. REI 60, REI 120).
Im wyższa klasa, tym dłużej konstrukcja powstrzymuje rozprzestrzenianie się ognia. Ale… to nie ma żadnego bezpośredniego związku z użytkowaniem urządzeń elektrycznych, takich jak ładowarki.
Żaden przepis nie mówi:
„Jeśli budynek ma klasę odporności R60, nie wolno instalować ładowarki EV.”
Takiego zapisu po prostu nie ma ani w prawie budowlanym, ani w żadnym rozporządzeniu technicznym.
Czy istnieją przepisy ppoż. dotyczące ładowarek?
Tak – ale nie w tym zakresie, w jakim sugerują zarządcy. Podstawowe akty prawne to:
- ustawa o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. 2024 poz. 275),
- Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725),
- oraz rozporządzenie Ministra Energii z 26 czerwca 2019 r. (Dz.U. poz. 1316) w sprawie wymagań technicznych dla stacji ładowania.
Żaden z tych aktów nie uzależnia dopuszczalności instalacji od klasy ogniowej.
Wymagają jedynie, by:
- urządzenia były sprawne technicznie,
- spełniały normy bezpieczeństwa,
- miały aktualne pomiary elektryczne,
- i były eksploatowane zgodnie z instrukcją producenta.
Co mówi Ministerstwo Klimatu i Środowiska?
W 2024 roku Ministerstwo wydało dwa ważne pisma:
- DEG-WE.055.109.2024.MP z dnia 03.09.2024,
- DEI-WE.055.8.2024.AŻ z dnia 11.12.2024.
Oba dotyczą praktyki zarządców, którzy próbują blokować instalacje. Ministerstwo wskazało wprost, że:
„Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może odmówić udzielenia zgody wyłącznie w przypadkach określonych w art. 12b ust. 8 ustawy o elektromobilności. Inne powody odmowy, w tym ogólne obawy dotyczące ochrony przeciwpożarowej, nie znajdują podstawy prawnej.”
To oznacza jednoznacznie, że żadne „zalecenia projektanta” lub „stanowisko straży” nie mogą zastąpić ekspertyzy technicznej. Tylko ekspertyza, o której mowa w art. 12b ust. 4, może formalnie stwierdzić, że instalacja jest niemożliwa.
I musi to być ekspertyza sporządzona przez osobę z uprawnieniami — nie „opinia” bez podpisu.
Skąd więc biorą się te obawy?
W wielu przypadkach źródłem nieporozumień są:
- nieformalne interpretacje rzeczoznawców ppoż., którzy kierują się nadmierną ostrożnością,
- błędne analogie do przepisów o garażach zamkniętych i strefach pożarowych,
- brak aktualnych wytycznych PSP (Straż Pożarna faktycznie nie wydała jeszcze oficjalnych norm w tym zakresie).
W efekcie powstaje „szara strefa interpretacyjna” – ktoś powołuje się na „bezpieczeństwo”, a zarządca uznaje to za niepodważalny argument.
Ale to nie jest argument prawny, tylko opinia techniczna bez skutków prawnych.
Jak wygląda to w praktyce technicznej?
Instalacja punktu ładowania w garażu podziemnym czy na terenie wspólnoty nie zwiększa ryzyka pożaru bardziej niż inne urządzenia elektryczne. Nowoczesne ładowarki:
- mają zabezpieczenia różnicowoprądowe (RCD typu A lub B),
- monitorują temperaturę w gnieździe,
- automatycznie przerywają ładowanie przy zwarciu,
- a systemy operatorów (CPO) nadzorują ładowanie zdalnie i archiwizują parametry pracy.
Jeśli projekt instalacji spełnia warunki techniczne (m.in. przewody o odpowiednim przekroju, zabezpieczenia nadprądowe, dobór RCD, pomiary skuteczności ochrony przeciwporażeniowej), nie ma podstaw, by uznać go za zagrożenie pożarowe.
Co więcej — samochody elektryczne mają mniejsze ryzyko samozapłonu niż auta spalinowe (średnio 25x mniej przypadków pożarów w przeliczeniu na milion pojazdów).
Co powinien zrobić inwestor lub wykonawca?
Jeśli zarządca powołuje się na „niską klasę odporności ogniowej”:
1. Zażądaj pisemnej podstawy prawnej odmowy.
Poproś o wskazanie konkretnego przepisu, który zakazuje montażu punktu ładowania w budynku o danej klasie ogniowej.
(Nie będzie w stanie go wskazać, bo taki przepis nie istnieje.)
2. Powołaj się na art. 12b ustawy o elektromobilności.
Zarządca ma obowiązek zlecić ekspertyzę dopuszczalności instalacji (art. 12b ust. 4).
Nie może wstrzymać procedury z własnej inicjatywy.
3. Wskaż oficjalne stanowisko Ministerstwa Klimatu i Środowiska
Oba pisma z 2024 roku jednoznacznie potwierdzają Twoje prawo.
4. Zaproponuj niezależnego rzeczoznawcę ppoż.
Jeśli obiekcje mają charakter techniczny – można wykonać ekspertyzę, ale jej wynik musi być merytoryczny, nie „oparty na przekonaniu”.
Klasa odporności ogniowej – mit, który trzeba obalić
Warto uświadomić, że klasa odporności ogniowej budynku dotyczy konstrukcji nośnych, nie instalacji użytkowych. Nawet jeśli budynek ma klasę D lub E, nie oznacza to, że jego użytkownicy mają zakaz korzystania z urządzeń elektrycznych, grzejników, czy ładowarek.
To, że ściana ma określony czas nośności, nie wpływa na możliwość montażu instalacji niskiego napięcia spełniającej normy bezpieczeństwa. Przywoływanie tego parametru jest więc mieszaniem pojęć z dwóch różnych kategorii: konstrukcyjnej i instalacyjnej.
Perspektywa przyszłościowa: kierunek zmian
Polska implementuje dyrektywę 2018/844 (EPBD II), która wymaga, by nowe budynki mieszkalne i biurowe były przygotowane do instalacji infrastruktury ładowania. W kolejnych latach te wymogi będą rozszerzane także na budynki istniejące, zwłaszcza przy modernizacjach garaży i parkingów.
Oznacza to, że:
- argumenty o „klasie odporności ogniowej” będą coraz bardziej nieaktualne,
- a wspólnoty, które dziś blokują instalacje, będą musiały je i tak zrealizować w ramach przepisów unijnych.
Dla porządku: kiedy rzeczywiście można odmówić?
Są tylko dwa realne przypadki, gdy ekspertyza może wykazać, że instalacja jest niemożliwa:
- brak rezerwy mocy lub zbyt mała przepustowość instalacji zasilającej,
- techniczna niemożność poprowadzenia przyłącza (np. brak przestrzeni, przeszkody konstrukcyjne).
Każda inna przyczyna — np. „klasa ogniowa”, „garaż podziemny”, „brak zgody straży” — nie mieści się w granicach prawa.
Co ze stacjami ładowania ogólnodostępnymi?
Jeśli planowana inwestycja dotyczy stacji ładowania ogólnodostępnej (a nie prywatnej), procedura formalna jest inna — zwykle wymaga zgłoszenia robót budowlanych lub pozwolenia na budowę. Ale nawet wtedy nie ma przepisu uzależniającego zgodę od klasy odporności ogniowej.
Wymagane są jedynie:
- projekt budowlano-elektryczny z uzgodnieniem rzeczoznawcy ds. ppoż. (jeśli dotyczy stref pożarowych),
- spełnienie warunków technicznych określonych w Prawie budowlanym i rozporządzeniach,
- zgodność z przepisami ochrony przeciwporażeniowej i dokumentacją UDT.
Wnioski końcowe
Zarządca nie ma prawa blokować inwestycji w stację ładowania, powołując się na klasę odporności ogniowej budynku. Taka decyzja jest:
- sprzeczna z art. 12b ustawy o elektromobilności,
- pozbawiona podstawy w przepisach techniczno-budowlanych,
- niepoparta oficjalnym stanowiskiem Ministerstwa Klimatu i Środowiska.
Każda odmowa musi wynikać z formalnej ekspertyzy. „Zbyt niska klasa ogniowa” nie jest i nie może być taką przesłanką.
Klasa odporności ogniowej nie ma żadnego wpływu na możliwość montażu stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Nie istnieje żaden przepis zakazujący takiej instalacji w budynku o niższej klasie ogniowej. Odmowa wydana z takiego powodu jest bezprawna.
Rola profesjonalnych wykonawców
Firmy instalujące stacje ładowania — zwłaszcza te realizujące projekty dla wspólnot i spółdzielni — odgrywają dziś ważną rolę edukacyjną. Często to wykonawca jest pierwszym podmiotem, który potrafi wyjaśnić różnicę między opinią projektanta a ekspertyzą w rozumieniu ustawy.
To od nas zależy, czy wspólnoty będą bazować na faktach i przepisach, czy na mitach krążących w środowisku technicznym.